[精品]大连别墅市场分析建议报告.doc

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1、大连别墅市场分析建议大连别墅市场供求情况分析2000年至2006年别墅产品的供求情况表年份2000200120022003200420052006合计供应量120—7158710832414918销售量593245278164137150715二大连现有别墅项目大连市各区别墅项目（36个）区域中山区西岗区沙河口区甘井子区开发区旅顺金州9个项目3个项目2个项目5个项目5个项目11个项目托斯卡纳滨海阳光海天瀛洲大华御庭逸品漫谷蓝天山庄格林小镇金碧海景庄园海昌枫桥园桃源山庄伊顿山庄维多利亚庄园福佳•新城凭海艺术人生

2、万科溪之谷海湾国际公馆优山美地王子庄园凤泉山庄玫瑰花园白玉山庄圣美利加庄园海山中拥振安假日海岸1个项目莱茵海岸6宏都嘉园紫庐7山水别墅大众开世嘉年8文园别墅二期双岛湾农耕庄园9南山别墅海珠花园10西城故事11蓝湾大连是一个在建别樂方面拥有得天独厚条件的城市，H前在大连市各区分彳IJ着大小36个别墅项H（包括含别墅的混合型项H）,主要集屮在东部、西部和北部，比较集小的区域是小山区和旅顺区，分别为9个项R和11个项戸，其次是甘井子和开发区，各有5个项FI,在沙河口区、西岗区、金州区有少量分布。其屮按容积率和建筑形

3、式分为顶级别墅，普通别墅，经济型别墅三种，戸前大连的别墅楼盘平均容积率是0.54,从建筑形式上看，双拼和联排的形式占比约为66%,另外叠拼形式的占比为4%,所以说大连的别墅大部分基本属于经济型别墅。其建筑风格不断推陈出新，从早期的FI式欧式发展到现在比较流行的西班牙风情和托斯卡纳风格，总体说大连别累的建筑风格以异国风情为主，屮式的较少。从别墅销售市场来看，供应量一直较低，项FI宣传以小众传播为主，2005年别墅供应量3.4万平，占据当年全部房地产的供应量不足百分之一，2006年的供应面积仅2万平，进入2007

4、年随着万科，鲁能，亿达等国内知名企业相继推出了万科溪之谷，鲁能优山美地，亿达蓝湾等高品质的别墅项目，在提升大连别墅建设整体档次的同时，也给一直不温不火的大连别墅市场注入一支“强心剂”。2007年己推出并在年内即将推出的别墅项H总而积在18.9万川以上，推出总套数在699套左右。其中蓝湾和溪Z谷项H建筑而积在5万nf以上，另外处于屮山区东港附近的托斯卡纳项H,因其鲜明的建筑风格和极好的地理位置而倍受关注。蓝湾大连知名的别墅项目莱茵海岸位置开发商旅顺南路塔河湾浴场北金州金渤海岸度假区东方•优山美地大连市金石滩国家

5、旅游度假区万科溪之谷甘井子柳树街柳树村小平岛旅顺南路海岸亿达•大连圣北大连莱茵海岸度假村有限公司大连鲁能置业大连万科房地产安达圣岛建筑形式独栋叠拼、独栋、联排、双拼独栋、联排.双拼联排独栋总套数178套一期24栋一期15栋380套价格20000元/平未定户型面积范围总销售面积开盘时间交房时间容积率物业费绿化率备注157-251平20.6万平一期：2008年4月0.6865%项目整体分三期开发，一期57套，二期47套，三期74套未定40万平预计2007年末一期：2009年初1.02未定48.20%项目整体分四期

6、开发，一期24套为叠拼，一栋四户未定一期：490-900平二期:联排180-260平双拼350平15000—18000元/平米1200万/套一期：2007年9月8日一期：2008年末0.850%一期：独栋15套二期:50万平联排、双拼220平400平一期2007年9月8日开盘未定1・073・80元/平•月70%-期开盘当日70套联排别墅即售出50余套整体分四期开发,别墅项目为3期，现推出2期中高档住宅项目2007年别墅产品在建筑风格上趋于多样化，同吋产品品质也较以前有了很大提升，在安保和项H智能化方面更人性化

7、更成熟。价格方面除原生墅（三期）老楼盘起价低于10000元外，其他定价项H起价均达到100007L以上，主要得益于项H的良好地理位置和优良的自身品质。在别墅面积的设计上一改大空间为主的传统，其屮蓝湾最小而积是175平，加州墅最小而积是160平，溪Z谷是统一的220平，在品质提升的同时，极大的降低了单套别墅的总房款，让购买者以低成本购买到尊崇感受。总体来看“经济型别墅“是今年和未來几年的主流。随着别墅“禁令”的出台，别墅项戸将来必将面临一个“奇货可居”“僧多粥少”的局面，其屮独栋别墅更是稀缺资源，升值价值更大。

8、联排别墅和双拼别墅也以其不逊色于独栋别墅的建筑品质和准确的山场定位，会成为未来别墅山场的主流。但随着竞争的激烈，非别墅产品的品质也有了很大提高，分流了一部分投资性购房的资金，一些市区内的大户型高档公寓凭借其地段优势和成熟的配套以及优良的物业服务，以及同样能给客户带来的尊崇感受，会对别墅销售造成一定的压力。从整体来看，大连别累市场前景看好，独栋别累将以消化H前存量为主，双拼，联排等建筑形式会成为别累类