新密基准地价技术方案.doc

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1、新密市市区土地级别与基准地价更新技术方案一、基准地价更新的目的与意义新密市首次基准地价评估1996年完成，一直沿用至今。随着经济的发展、城镇用地状况变化和基础设施的不断改进，土地级别发生了较大变化，原评估基准地价与现状有较大偏差。同时，基准地价是城市土地市场的指导性价格，是政府调控土地市场的重要手段，基准地价是否科学、价格水平是否合理、是否符合城镇发展的客观水平，直接影响新密市的经济发展，在不明了土地价格种类、表现形式、作用途径和内在关系的情况下，很难做出指导土地市场的正确决策。为了加强政府对城市土地市场的管理，促进城市土地资源的更有效配置，开展新密市市区土地价格调查，

2、更新基准地价，显得十分重要和迫切，具有重要的现实意义和战略意义。二、基准地价更新调查的内容（一）定级资料收集与处理商服繁华程度资料收集与调查：①商业服务业中心的数量、位置、范围②商服中心的商店总数、经营项目、营业额、利润额、占地面积、营业面积等；③商业功能种类数，商服中心功能完备率、专业商店数及商服建筑物的建筑密度及楼层数等数据。④依据资料收集情况，对各商服中心进行实地补充或全面调查。2．交通条件资料的收集与调查①与道路状况有关的道路网分布、道路类型、级别标准、车流量、道路长度及宽度等数据； ②与公共交通状况有关的公交线路、站点分布、车流量及停靠次数等；③与城镇间交通状

3、况有关的交通类型、设施规模及分布等。④—8—依据资料收集情况对道路类型、宽度及车流量等按断面做补充调查，即选择有代表性的典型路段做断面，实地量测道路宽度，确定道路所属类型，测定在规定时段内此断面的车流量。3．基本设施状况资料的收集与调查基本设施包括电力、供水、排水、供气、供热、电讯等基础设施和中小学、医院、诊所、体育场馆、文化馆(活动中心)、影剧院、邮局等公用服务设施。①基础设施的类型、数量、分布等状况；②基础设施的技术水平、规模、级别等；③基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。④公用服务设施类型、数量、分布等；⑤公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平

4、和服务范围等；⑥实地进行补充或全面调查。4．环境条件资料的收集与调查①类污染状况、分布状况和环境质量指数等环境评价资料等；②地形、地质、水文和气候等条件；③公园、绿地的位置、面积；④区域的地理环境、人文环境、生活环境的优劣。⑤实地对环境条件资料进行补充调查。5．社会、历史及人口资料的收集与调查资料收集范围包括人口总数、行政区划、城镇发展过程等。6．城镇规划资料城镇总体规划(规划文本、规划说明书等)及图件资料、国民经济和社会发展五年计划和年度计划安排的项目情况、以往城市规划或五年计划执行情况。重点收集与调查城镇近期建设规划中的用地调整、建设项目和计划的文字资料和图件资料、

5、有关商服中心、道路、对外交通、主要基础设施等的规划资料。7．其它室外定位和临街单位进深调查①临街权属单位使用土地平均进深；②定级中需要利用的明显地物、新增地物的位置数据，采用室外实地测定的方法；③土地权属资料利用已有的地籍调查资料。—8—（二）定级资料整理及内业处理1.检查所选择的定级因素的资料齐备状况，资料不足时，必须进行外业补充调查；2.将与各因素有关的各设施、商服中心、抽样点及有关数据标注在工作底图或辅助图上；3.确定因素因子指标值、指数、功能分、作用半径及作用分值；4.编制作用分值表，绘制定级因子、因素作用分值图5.通过空间叠加，生成并绘制综合作用分值图6.分

6、析综合作用分值图，初步划分土地级别7.对土地级别进行验证，并最终确定土地级别（三）估价资料收集与处理1．估价资料收集①房屋出租情况调查②房屋买卖情况调查③土地出让、转让情况调查④商品房出售情况调查⑤征地拆迁情况调查.⑥重置价格调查⑦估价所需其它资料调查2．估价资料整理及内业处理①计算样点地价②样点地价修正　③剔样异常样点　④计算级别基准地价　⑤级别基准地价验证　⑥确定级别基准地价⑦编制基准地价图　　三、技术依据（一）《城镇土地分等定级规程》—8—　（二）《城镇土地估价规程》四、技术路线（一）土地定级技术路线定级工作应用地理信息系统(GIS)技术和方法，建立新密市市区土地

7、定级信息系统，采用多因素多因子综合评价方法，采用市场交易价格定级验证和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，最终确定土地级别。综合评价法是依据多个影响土地级别因素因子的影响程度和方式，采用网格叠置确定定级单元，由计算机全自动计算土地定级因素因子在每个定级单元的作用分，采用等值线法、晕线法等计算机制图技术，自动绘制土地定级因素因子作用分值图。按照土地定级因素因子对土地级别影响程度的差异，以权重值量化其影响强度，采用空间数字叠置技术，即经过加权求和的方式，自动计算各个定级单元内所有土地定级因素因子综合影响力的大小。运用频率直方图分析方法，分析