房地产成本管理分析.docx

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1、目前,国内房地产公司成本管理主要存在以下问题:1、对房地产开发过程中的成本控制的理解过多局限于具体施工过程的成本控制;2、在房地产开发企业,虽基本都已经设立了专门的成本控制部门,但其作用由于成本管理环节的监控机制不健全而未能充分发挥。现有的成本控制部门在实际管理过程中,其功能多局限于工程造价的施工图预算和决(结)算的编制、核算;在其他如可行性研究、工程成本估算、概算阶段,由于企业没有建立良好的控制程序,使成本控制部门不能发挥应有的职能。另外,由于企业制度流程建设的匮乏,没有事先控制环节,成本控制部门往往成为工程项目运作部门的附属物,只

2、能根据这些部门提交的资料进行成本造价的核算,没有相应的依据,其职能作用自然降低。3、成本控制的基础管理工作不到位。项目成本管理除了工程造价方面的工作外,还包括以下基础工作:规划设计管理、招评标管理、合同管理、施工管理、信息管理、供方管理、原始记录等。4、部分房地产企业一味压低工程造价,同时施工单位为争取中标竞相压价,导致部分工程造价偏离合理水平。在利益的驱动下,选材以次充好,达不到美观、安全、耐久的使用规范,轻者造成社会资源的浪费,重者埋下工程质量隐患。5、部分房地产企业成本居高不下,成本指标一再突破,限额设计在实施过程中遭遇现实条件

3、的约束而不能落到实处。6、基于房地产项目的实施周期长,而实施过程不可逆转,房地产企业普遍对成本进展缺乏有效的实时跟踪,在资金的使用方面缺乏有效的管理工具,造成资金使用成本偏高。房地产开发成本管理的原理大致如下:根据项目的特点和投资规模,确定合理的总成本目标和子成本目标,制定项目整体成本计划和具体实施措施,在项目建设过程中,通过严格的执行落实,纠正发生的偏差,确保最终各项成本目标的实现。房地产项目成本管理与控制的技术措施分析设计阶段的成本管理在规划设计方面采取相应的成本管理措施,对项目成本影响的可能性可达到70%~80%。影响建设工程项

4、目投资的主要是设计阶段,项目投资控制的关键环节是设计阶段。建设项目设计的节约是最大的投资节约,设计确定工程造价,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点,这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案,不仅可以取得良好的社会效益,而且还应具有一定的经济合理性(经济效益)。对某一个具体的项目来说,要达到同一个使用功能标准,采取不同的设计方案,应用不同的材料工艺标准,工程造价最大可能相差15%~20%,而在项目的实施过程当中,设计单位通过提供优质的现场服务,及时更改设计文件中的毗

5、漏,为建设单位提供可靠的技术支持,可节省工程造价5%以上。因此一个项目设计管理工作的组织好坏,将对该项目的成本管理工作起到决定性影响。一、设计阶段成本控制目标的划分在设计阶段,设计单位应根据房地产开发商的设计任务委托书的要求和设计合同的规定,将设计概算控制在委托设计的投资限额内。房地产开发项目的设计按初步设计和施工图两个阶段进行。但在设计工作的同时要进行相应的成本管理控制工作。1、设计概算。设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计,在此阶段应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算,概算一经批准

6、,即为开发建设项目成本控制的最高限额。2、施工图预算。根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。此阶段应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算,用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。设计阶段的成本控制是一个有机的整体,各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充,前者控制后者,后者补充前者,共同组成房地产开发项目成本控制系统。二、设计阶段成本控制的主要措施房地产开发企业在规划设计阶段所采取的各种成本控制措施和降低成本的方法包括:进行设计招标、进行限额设计、优化设计、进行设计概

7、算和施工图预算的编制和审查等等,从而降低房地产开发项目的建筑安装工程费用和房地产开发企业的实际支出成本,最终实现预期的经济效益。1、规划设计采用招投标制。因为设计问题造成的成本浪费甚至后期赔偿等在实际业务中时有发生,而由于当前法制的不健全和相关行业标准的不完善,所以开发商一般也很难在事后去向设计单位“讨个说法”,致使一直这部分最核心的成本控制环节房地产企业把握不住。由于当前确实没有很好的制约手段,所以最佳办法就是选择并维系一家能主动为开发商设想、有责任感、讲诚信、易配合的设计单位。进行设计招标,可多方而择优选择设计方案。通过设计招标竞

8、争,对提高设计质量,最大限度地设计文件要求;各项经济技术指标是否经济合理;同时,在选择设计方案时、采取成本效益分析法,在满足工程质量和使用功能的前提下,选择寿命周期成本最低的方案,实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方

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