私房税收纳税业务辅导

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1、私房税收纳税业务辅导宁乡县地方税务局喻林冬二O一六年十月十二日经营性私房税收管理经营性私房的概念经营性私房涉及的税种各税种的具体征税规定其他税收规定营业用房涉及相关税收举例经营性私房的概念经营性私房是指个人用于生产经营的房产，包括私房自营、私房出租。私房出租按照规划用途的不同，又分为营业用房出租、非营业用房（住房）出租。经营性私房涉及的税种私房自营：房产税、城镇土地使用税私房出租：营业税（2016年4月30日前）、增值税（2016年5月1日起）、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税各税种的具体征税规定营业税·纳税人：取得租金收入的

2、个人为纳税人。一般是房屋产权所有人，但如果房屋在承租后再转租，则转租人同样也是纳税人。·计税依据：营业税的计税依据为纳税人取得的租金收入。月租金收入超过30000元，达到营业税起征点，就应按照规定全额计征营业税；月租金收入未超过30000元的，不征收营业税。各税种的具体征税规定营业税·税率：营业用房出租的税率为5%；非营业用房（住房）出租的税率为3%，并在此基础上减半征收营业税，即征收率为1.5%。·应纳税额：计税依据×税率。各税种的具体征税规定增值税·纳税人：出租房屋（提供销售服务）取得租金收入的个人为纳税人。一般是房屋产权所有人，但如果房屋在承租后再转租，则转租人同

3、样也是纳税人。·计税依据：增值税的计税依据为纳税人取得的不含税租金收入。不含税月租金收入超过30000（含税31500）元，达到增值税起征点，就应按照规定全额计征增值税；不含税月租金收入未超过30000元的，不征收增值税。各税种的具体征税规定增值税·税率：个人营业用房出租的增值税征收率为5%；个人非营业用房（住房）出租的增值税按照5%的征收率减按1.5%征收。·应纳税额：计税依据×税率。各税种的具体征税规定增值税增值税发票：个人出租房屋、场地的增值税发票由地税机关代开。各税种的具体征税规定附加税城建税、教育费附加、地方教育附加为营业税、增值税的附加税，三个税费种的计税依

4、据均为实缴的营业税、增值税，城建税的税率分别是县城、建制镇（集镇规划区域，不含所辖行政村）、工矿区5%，农村1%；教育费附加的税率3%，地方教育附加税率2%。应纳税额=实缴营业税额（增值税额）×税率。各税种的具体征税规定印花税纳税人为签订租赁合同当事人，即出租方和承租方均为纳税人，其计税依据为租赁合同所记载的租金额，税率为1‰。个人出租住房免征印花税。个人所得税适应于财产租赁所得税目，只对出租房产、场地进行计征。其计税依据为取得的租金收入减除费用后依20%的税率征收个人所得税，非营业用房（住房）出租减按10%的税率征收。我市现在对私房出租的个人所得税一般是按照租金收入核

5、定征收，营业用房出租的，按租金收入的2%征收；非营业用房（住房）出租的，按租金收入的1%征收。各税种的具体征税规定个人所得税财产租赁所得个税的计算：在确定财产租赁的应纳税所得额时，纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。准予扣除的项目除了规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。。个人所得税个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：

6、1.财产租赁过程中缴纳的税费（营业税、附加税、房产税、土地使用税、印花税等）;2.由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(最高以800元为限/月);3.税法规定的费用扣除标准。各税种的具体征税规定个人所得税应纳税所得额的计算公式为：①每次(月)收入不超过4000元的：应纳税所得额=每次(月)收入额一准予扣除项目-修缮费用-800元②每次(月)收入超过4000元的：应纳税所得额=[每次(月)收入额-准予扣除项目-修缮费用]×(1--20%)注意:财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。各税种的具体征税规定各税种的具体征税规定房产税·纳税人：法定纳税人为产权人所有人。

7、产权所有人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。如果房屋免租的，免租期内的纳税人为产权所有人；如果房屋无租使用，则纳税人为实际使用人。·计税依据：自营房产：从价计征。我省规定按照房产原值一次性减除20%后的余值作为全年的计税依据。出租房产：从租计征，即以房产租金收入作为计税依据，包括货币收入和实物收入。各税种的具体征税规定房产税·年税率：自营房产：1.2%；营业用房出租：12%；非营业用房（住房）出租：4%。·应纳税额：计税依据×税率。各税种的具体征税规定城镇土地使用税·纳税人：在城市、县城、建制