地产项目可行性报告内容指引.doc

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1、地产项目可行性报告内容指引目录第1章前言5第2章项目决策背景及摘要52.1外部环境52.2内部因素52.3项目概况62.3.1宗地位置62.3.2宗地现状62.3.3项目周边的社区配套62.3.4大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）72.4土地价格82.4.1土地价格计算的方法82.4.2合作方式及条件82.4.3土地法律性质评估92.4.4取得土地使用权程序评估92.4.5政策性风险评估9第3章市场分析103.1区域住宅或商业楼市场成长状况103.1.1区域住宅或商业楼市场简述103.1.2区域住宅

2、或商业楼市场各项指标成长状况（近3-5年）103.1.3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势103.1.4区域内表现最好个案状况113.2分析：本案在区域市场内的机会点113.2.1• 区域市场在整体市场的地位及发展态势113.2.2• 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式113.2.3• 本案在区域内开发市场潜力113.2.4• 本案在开发中的营销焦点问题113.2.5区域市场目标客层研究113.2.6各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围113.3结论113.3.1本案目标人群的区域来源、

3、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。113.3.2目标市场定位及产品定位113.3.3市场定位113.3.4目标人群特征/来源区域/行业特点113.3.5产品建议11第4章规划设计分析114.1初步规划设计思路114.1.1设计概念114.2规划设计的可行性分析124.3土地升值潜力初步评估。134.3.1从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。134.3.2立即开发与作为土地储备优缺点分析134.4工程计划134.4.1工期

4、计划134.4.2各期开工面积134.4.3竣工计划134.4.4开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。134.5销售计划134.5.1各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。134.6投资收益分析和成本预测13说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等134.6.1税务分析144.7经济效益分析144.8敏感性分析：154.9项目资金预测 ：164.9.1资金投入计划：164

5、.9.2资金回款计划：164.9.3资金需求计划：164.9.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额164.10管理资源配置164.10.1机构设置164.10.2人力资源需求164.10.3人力资源缺口及解决164.11综合分析与建议 ：174.11.1优势：174.11.2劣势：174.11.3机会：174.11.4威胁：174.11.5结论和建议17第5章竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题175.1主要指标测算175.2竞争对手分析18第6章在新城市开发需要补充的内

6、容196.1市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况19第7章附件207.1有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。207.2按照新恒基集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程207.2.1成本测算可采用两种方法：207.2.2成本估算表207.3说明22第1章前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。 第2章项目决策背景及摘要 1.1外部环境 1、

7、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在沈阳，要说明沈阳在东北的地位和情况。 3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等； 1.2内部因素 1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、 公司进入重点区域市场、项目合理

8、布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.1项目概况1.1.1宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相