商业地产业态规划与布局策略速记稿.doc

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1、此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除商业地产项目业态组合与商业布局策略主讲人：黄子龙周生生京津冀蒙区总经理在购物中心商业地产业态规划布局有非常丰富的经验。浏览提示1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。黄子龙：很高兴有这么个机会跟大家一起分享商业方面的专题。我主要负责商业地产模块的顾问工作，在08年金融危机之前参与了全国40多个项目，我做的项目1/3是美国基金项目，七八万以上的大型购物中心和20

2、几万的综合体项目，没有做过商业街、专业市场。在这之前，我的背景一直是商业背景，我在香港华润集团工作13年，在香港住了20年，一直负责华润集团的零售业务，我是华润零售集团的总经理，这期间也参与了华润属下的购物中心，上海浦东的时代广场，当时在上海浦东只有两个国家批的中外合资的零售项目。我参与的深圳万象城的前期定位规划设计工作，开始建的时候，我离开了，我是北京贵友大厦的外方董事，对商业的理解比较多一些，我做商业地产的服务更多站在商业立场上提供意见。商业地产40年产权，40年之后不会炸掉的。深圳刚刚开业的经济金

3、融中心，是目前的地标，这项目是我一手规划，一直到完成，跟英国设计师在香港完成总评设计，动线都是我画的，因为设计师画不出来。当时定位的时候，他们觉得旁边有十几万平米的万象城，我们这个才几万平米，做这个定位行不行？我说一定行，百分之百，原因在于我对商业的理解，我知道商业上品牌租户选址要求是什么，所以这个定位没有错的，我说放心，招不上商找我，不行我把招商项目接了，现在已经开业了。今天这个专题是其中一小部分，实施性比较强一些，我不太了解在座的背景，我过去服务的是大型开发商，我知道他们的需求是什么，我知道大家来自

4、全国各地，重庆大学研究院讲西南地区的地县级的开发商，他们原来都不是干这个的，有点钱，弄到一块地想开发项目，但是你们不同。真正讲的全面细致，至少讲一天，但是今天讲一些概念性的。此文档仅供学习与交流此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除一是商业地产开发规划面临问题存在误区。二是部分现代商业地产的商业规划理念与策略，为什么要讲这些？不讲这些，讲后面没有用，因为策略非常重要，没有高度策略，就没办法实施后面的，这块简单讲。现在说三拍，拍脑袋做个结论，拍胸脯一定行，最后拍屁股走人，都是经验，他做过什么，他就告诉

5、你这做什么，他听说什么，他就做什么，我看十几万平米的，生活时尚中心，我说骗你的，忽悠的概念，老板很高兴，因为老板做药出身的，这个项目到现在也没开好，不能拍，商业地产的规划本身是高知识技能，不是凭经验，不是在美国、欧洲见个什么回来做什么，不是在北上广深看过什么回来做什么，要有依据，为什么是这样，有没有三个方案，为什么只是一个方案，有没有可选的多个方案里，我们应该做哪个方案，根据开发商的能力，根据地块的特征应该做什么，这是在规划应该做的事情，经过大量的分析。有人说几百页的东西看不懂，那是做工作的依据。一个很

6、好的定位是保证走一个知道的路，不会走错路。三是商业地产的项目定位与商业概念设计是前提，定位和商业概念有什么区别？有一个定位，围绕定位做什么样的商业概念，可能在定位之下有多个主题可以选择，如果在这个前提定了之后。四是才能说进入商业地产的业态组合是个关键。五是楼层功能、业态工具、商业品牌与租户的落位是核心保障。六是现代商业业态类型在商业地产项目中的应用。七是布局、规划、建筑规划设计的对接实施方法。八是成功商业地产项目案例。前言此文档仅供学习与交流此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除商业地产的产品类型有

7、哪些？比如城市商业综合体和购物中心，上面可能是酒店、写字楼，我知道这个班是综合体的内容，重点说说这个内容，当然还有写字楼，就不说写字楼的事了。购物中心里面是什么状况？这是日本的，非常漂亮的设计，自然采光做得非常好，在这里走着没有任何压抑感，两边店铺没有很张扬，完全很自觉的逛进去休闲享受购买想要买的东西，这是不是购物中心？这是大阪的公园，一路走，逛一个非常漂亮的生态公园，实际每一层都有主题，谈到业态规划，不一定就是卖杯子、餐具、衣服、化妆品，有很多业态可以考虑。这是复合式的商业综合体，这是很大的商业步行街

8、，甚至还有一些专业市场，这是琳琅满目店铺林立，非常热闹，很注重自然采光，在一个封闭商业设施，闷死人，走了两个小时就要出去呼吸空气，是不成功的，让他留恋大概不少于4个小时，大家逛街的疲惫点是两个小时，这时候想办法让他休息，调节完继续，中午吃饭，休息会再逛，甚至晚上才回去，大型商业设施里采光是非常重要的。百货公司没有采光，每一层楼封闭的严严实实，逼着电梯走，爬到楼顶，最后很累，就回家了，在百货公司不会超过两个小时。现在商业地产产品提供一种多功能