房地产开发成本构成.doc

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1、房地产开发成本构成1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土房地产开发成本地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地

2、垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3．前期工程费。前期工程费主要包括：房地产开发成本(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估

3、算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、

4、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支房地产开发成本出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。7．不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。8．开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而

5、发生的各项费用。1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价。2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。A、土地征用费　B、耕地占用费　C、安置养老费　D、拆迁补偿费　C、土地补偿费　D、其他　3、合作补偿款：补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本和税金。4、中介费　5、预提　6、其他：含契税、初始登记费等。（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。1、勘察设计费　A、勘察及丈量费　B、

6、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费　2、三通一平费　A、临时道路　B、临时用电　C、临时用水　D、场地平整　E、临时设施费　3、可行性研究费　A、可行性研究编制费　B、市场调查费　C、项目建设咨询费　D、其他　4、人防费　5、大市政配套费　6、预提　7、其他　A、招标代理及管理费　B、配套方案征询费　C、测绘费　D、工程保险费　E、环境评估费　F、竣工档案编制费　G、日照分析　H、审图费　I、晒图费　J、其他　（三）、基础设施费：建筑物外红线内。1、室外给排水系统　A、上水配套费　B、雨污水　C、直饮水　D、热水　E、其他　2、室外电气系统　A、供电配套工程

7、费　B、其他　3、室外燃气系统　A、燃气配套费　B、其他　4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。5、环卫设施　6、采暖系统　7、预提　8、其他　（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。1、建筑结构工程　A、基础工程　B、主体结构工程　C、门窗工程　D、公共部位精装修　E、室内精装修　F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。2、设备及设备安装工程　A、室内水暖气电管线设备　B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。C、消防系统　D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。3、室外总体工程　A、道路系统：小区道路、围墙、门卫

8、、标识等。