盛泰名都推广策略管理知识分析.ppt

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1、盛泰·名都中心推广策略华坤道威2011.5当前销售情况幢号总套数销售套数预定预留剩余套数1#16814462162#60511533#3002506143酒店式公寓360156184共计528499134296销售情况统计：（截止11年1月10日）当前销售情况：备注：1、已购客户中，温州投资客所占比例最大。2、剩余住宅中，户型以大户型和一室户小户型为主。3、2#楼销售了一套，相对完整。1号楼剩余9.5%，3号楼剩余14.3%，房源少、分布分散，较难实行针对性推广。2号楼销售了1套，将2号楼全新包装，独立推广，在以前的几次沟通中已经形成共识

2、，需要等待最佳的入市时机。酒店式公寓剩余51%。存在一定的去化压力，在政策环境下抗性小，但是1.6万、1.7万的单价，让它在市场上，价格竞争优势不大。剩余房源总结：问题1：2号楼全新包装，等待最佳入市时机。问题2：用实效的手段促进酒店式公寓余房去化，及带动1号楼、3号楼的少数存量去化。因此本阶段，需要将两者区别对待问题1.关于2号楼的独立形象从而实现市场区隔，独树一帜打造鲜明的形象定位及价值标签首先，回顾下项目……经国务院批准成立的国家级开发区，目前已吸引了30多个国家、406家外资企业落户。随着地铁一号线的日渐建成，“城市东扩”升值潜力

3、日益凸显。拥有省内规模最大的下沙高教园区，占地10.91平方公里，现有14所大学、16万在校大学生，知识精英高度集聚，浓郁了文化氛围，提升了城市品位。本项目位于下沙政务、金融、生活三大中心汇集地，总建面积近18万㎡，是集五星级酒店、全享公馆、酒店式公寓、商业物业等多种建筑形态于一体的城市综合体。地铁离文泽路站仅300米，步行约5分钟。成熟配套享有物美商圈、中小学校、大学城、医院等成熟配套。专属五星级酒店，以俊朗挺拔的身姿，以绝对建筑高度，刷新城市天际线，成为下沙地标型首席五星级酒店。五星级酒店拥有怡乐公园、东侧水系、绿化带等自然景观。景观

4、在与竞品项目的比较中，我们可以发现竞品与本项目差异不大。其中有一个最大的差异：其他项目卖的都是未来，而我们项目却真正拥有现在。由此得出我们最大的卖点，就是：现在即刻当前更直接点，就是眼前现在，享你所想广告语尊享生活价值感即刻享受，当前拥有通过“眼前”生活的呈现，与竞品项目形成差异，将优势最大化，提升客户对项目价值的认识。住宅2号楼样板房的开放，也将大大的提升客户对项目品质和价值的认同感，亦体现了“眼前”的概念。客群锁定——“新杭州人”大中型企业的中高层管理人员；高新技术人员；企业白领一族；（重点为下沙区）下沙区大学城的教师、学生；杭州主城

5、区需要改善居住环境和居住条件的首次置业者；应该说，2号楼的概念包装早已全面完成，我们目前在等待的只是一个最佳的推盘时机……为何迟迟不动？？？支撑2号楼开盘的意向客户积累量明显不足，短期内开盘压力非常大；受政策环境影响，市场环境不佳，区域热度同样不高；受大环境影响，开发商普遍打折降价，意向客户普遍对本案的价格存在抗性；目前项目无论在产品还是在营销上，都缺少让客户下单的兴奋点。2号楼面向市场的营销难点：2号楼面向内部的营销难点：与“时代山”属同一区域，在广告资源、媒体分配、人力物力、工作精力上有着一定的力量分化，不容易集中火力。综上，2号楼面

6、临着政策化境差、蓄客严重不足、客户价格抗性大、市场关注度低；与“时代山”同区域，易造成火力分散……等问题。因此，我们建议2号楼，推迟面世，等待最佳时机。问题2.关于酒店式公寓的续销策略高举形象，主动营销核心策略中心左右秩序推广主题主形象投放目的：布局意向客户地图，扩大营销阵营，成为传播利器之一。投放策略：1、区域深耕，下沙区及大城东区域的定向推广，将是DM推广的首选区域；2、持续跟进，每月投递一次，持续跟进。折页主动式客户营销化被动为主动，客户关系营销核心策略让客户从被动的信息接受者，转变成主动的信息传播者。通过客户会、老带新奖励、客户关

7、怀等方式，强化客户对项目的价值认知，让其主动为项目，进行口碑传播。主动式客户营销针对客群进行定向销售，例如下沙以及城东区域的企事业单位，开拓并维系客户，有效增加蓄客量。构想：1、集团内部、合作单位团购2、大型企业针对性产品推介会客户定向营销之企业推广学校推广：项目处于下沙中心地位，下沙大学城中，可以与学校合作，设点推广，拉动校园购房内需。构想：教师团购。定向营销之学校推广定向营销之合作企业单位推广建议单位：合作单位（含建筑、景观、工程、银行等）内部网站；团购洽谈单位内部网站。推广形式：专长推介会、团购优惠通过发起拥有丰富购买资源的媒体组织

8、或个人群体的销售联动，进一步挖掘“圈子”有效渠道，形成口碑传播，提升项目美誉度的同时优化推广组合，促进销售。媒体建议：搜房团购、地产杂志、个人经纪（拥有独立客户资源、推荐率高）第三方资源组织在