苏州国际科技大厦销售价格建议报告.doc

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1、苏州国际科技大厦销售价格建议报告目录第一部分当地市场分析---------------------------------------------------1-19第二部分竞争项目对比分析-----------------------------------------------20-35第三部分项目成本分析---------------------------------------------------36-39第四部分目标（意）向客户分析-------------------------------------------40-43第五部分项目房源概

2、况---------------------------------------------------44-45第六部分项目推广策略---------------------------------------------------46-68第七部分项目开盘价格建议-----------------------------------------------69-77第78页共78页苏州国际科技大厦销售价格建议报告第一部分当地市场分析第78页共78页苏州国际科技大厦销售价格建议报告一、供应量分析（一）供应量分析1、苏州写字楼区域分布苏州目前共分为以下5个板块

3、，分别是市区的观前、石路和南门板块，新区的狮山板块以及园区的湖西CBD板块。如下图所示：区域分布位置园区湖西CBD东环高架新区狮山路CBD南门观前石路干将路京杭大运河特点市区主要分布于平江区与金阊区、沧浪区整体区域价格上升空间大，通过目前的政府规划和建设步伐，相信市区仍是个可圈可点的地区。吴中区东吴路两侧与苏蠡路附近高品质的写字楼寥寥无几，交通沿线商业的面貌，严重阻碍写字楼发展，由于东吴路的改造难度大，所以目前将目光首先转向了蠡墅，其靠近越溪板块，其有商业的基础与居住的氛围。园区东环路沿线与湖西CBD核心区价格一分为二，写字楼圈蓄势待发，商业配套紧缺，目前运作的

4、基本为单一功能的写字楼。相城区相城大道沿线随相城区政府而发展起来，长远来看，相城大道并不能作为相城区的CBD中心。新区在狮山路与滨河路的十字沿线上虽然写字楼的半径在拓宽，但是在售价上仍难突破口目前核心CBD的价格。第78页共78页苏州国际科技大厦销售价格建议报告聚集效应：各区域的商业核心及周边具体分布如下图：润华环球大厦新天翔广场沿海国际中心苏州万达广场双银星座印象19吴中区新区市区园区相城石路金座座东方之门创世纪大厦德诚嘉元广场泰峰智汇总部佳福国际大厦润捷大厦苏州高新国际商务广场恒宇广场中润广场印象19、中润广场、双银星座润捷大厦、苏州高新国际商务广场沿海国际

5、中心、苏州万达广场、佳福国际大厦、石路金座、和基广场东环时代广场、新天翔广场、润华环球大厦、恒宇广场、东方之门德诚嘉元广场、泰峰智汇总部、创世纪大厦东环时代广场和基广场第78页共78页苏州国际科技大厦销售价格建议报告2、项目基本信息区域项目位置面积价格装修状况市区石路金座广济南路288号84/10611000无佳福大厦干将西路515号75-12008800地毯/吊顶/中央与分户空调和基广场干将路临顿路口40-220多14000写字楼装修，中央空调、复合地板、涂料苏州万达广场东升立交桥北侧100~2307200无创智赢家东环路655号20-1557000多无园区现

6、代创展大厦现代大道口80-1607400各户无装修东环时代广场东环路1408号80~18010000地板、吊顶、中央空调恒宇广场星海街东，苏华路南100-20013000吊顶、架空地板、玻璃门、中央空调新天翔广场苏绣路，中央公园东侧80-325售:12000吊顶、中央空调、地面涂料世纪金融大厦苏华路1号70/80--400/50013000地面/墙面/顶棚/中央空调国际大厦苏华路2号————吊顶、中央空调、地毯新区润捷大厦邓尉路9号110-190——结构:框剪；大堂:精装修；电梯:上海三菱苏州高新国际商务广场狮山路北金狮大厦东——————吴中印象19东吴北路19

7、号40~708000地板、吊顶、分户空调相城南亚大厦嘉元路618号300——地毯/吊顶/中央空调创世纪大厦相城外国语学校北93-14107100吊顶、中央空调、地板泰峰智汇总部相城大道与嘉元路交界处30-1307200内部毛坯德诚嘉元广场嘉元路与相城大道路口60-2007500——第78页共78页苏州国际科技大厦销售价格建议报告3、供需状况从目前的供应来看，目前苏州市场上写字楼总体有632092.9平方米供应。市区的目前供应市区最多，平江区的苏州万达广场是贡献者，其写字楼的量近10万平方；目前供应最少的是吴中区，主要由于项目少，目前在售的项目仅有印象19，而且量

8、体较小。从未来的供应来看