别墅营销策略讲义课件.ppt

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1、一场40亿的营销战役>>星耀五洲09年度营销总纲在现阶段,现金比利润更重要!比现金更重要的是信心和勇气!本案思路一、09年任务目标二、核心战略三、营销策略四、策略执行五、销售任务执行分解六、营销费用匡算七、营销总计划八、开盘前首要解决的问题一、09年任务目标09年销售目标保30亿争50亿目标解读平均每月销售不少于4个亿，每月销售约7万㎡；每月成交不低于约800套，每天不低于30套；每月到访不少于4000人次。在从09年5月开盘后8个月内，保底30亿的销售目标意味着：在项目开发前期及当今市场环境下，实现“现金流”远远比实现利润重要；我们将有多少货量和怎样的产品来

2、支持30亿的保底目标！09年取得销许节点明细各阶段获取销许供货情况分解单位：万㎡说明：以下统计方式是按不同类别产品的总面积，进行统计。我们的产品形态是怎样的？{一期产品解读}78万㎡货量构成—1备注：以下价格暂按独栋8000元/㎡；双拼8000元/㎡；会所12000元/㎡；组院5000元/㎡；高层4800元/㎡来预测销售总额。且此价格仅作初步统计产品货值的参考值，最终价格将按后期制定详细价格执行。78万平方米货量构成—2备注：以下价格暂按独栋8000元/㎡；双拼8000元/㎡；会所12000元/㎡；组院5000元/㎡；高层酒店公寓4800元/㎡；高层豪宅公寓6000元/㎡

3、来预测销售总额。且此价格仅作初步统计产品货值的参考值，最终价格将按后期制定详细价格执行。我们的工程进度如何配合销售？一期工程节点分解09年一期产品工程进度一期样板区工程节点说明：以下到位具体时间将根据与发展商的施工团队和研发部确定的最终时间为准，但为了促进销售建议应以下时间为最后限期执行。小结09年是我们真正面对市场攻坚的一年。如今市场环境下，现金流远远大于对利益的追求。工程节点是营销成功的保障。有效的营销组织和推货顺序是完成工作的关键。我们应真正认识到，产品销售特点将是——高层产品是重点叠拼产品是难点组院产品是亮点企业会所是焦点天津市场解读08年第四季度天津别墅市场概况

4、数据来源：天津房管局统计资料分析结果一、06～08年总体比较二、区域结构走势70%以上别墅成交集中在环城四区和远郊县。08年恒大金碧天下带动远郊县成交量大增：在房地产整体市场环境低迷的情况下，“恒大金碧天下”项目主推250㎡以下低总价的经济型别墅，结合蓟县盘山旅游资源，大力宣传旅游地产概念，很受市场欢迎，取得了良好的销售业绩，其08年第4季度的销售量就占到远郊县08年全年销售量的43.58%，带动远郊县别墅成交量大增。三、区域价格走势08年市内六区、滨海新区别墅均价涨幅加大，环城四区涨幅回落，远郊县则受恒大金碧天下低价入市带动，出现小幅下滑。四、第4季度天津别墅市场成交情

5、况1、成交量：别墅成交的85%以上集中在远郊县和环城四区2008年第4季度，天津市别墅市场成交量为13.86万平方米，601套。远郊县受恒大金碧天下和磐石坊等项目开盘影响，第4季度成交量最大，成交371套，7.96万平米，占别墅总成交面积的57.41%。其次成交面积最大的区域是环城四区，成交163套，3.85万平米，占全市别墅总成交面积的27.75%。市内六区成交面积1.48万平米，占总成交量的10.69%。滨海新区成交量最小，仅占别墅总成交量的4.15%。2、成交均价08年第4季度，市内六区别墅成交均价达20986元/平方米；滨海新区和环城四区分别为9759元元/平方米

6、和9232元/平方米；远郊县受恒大金碧天下低价入市影响，本季度成交均价仅为5658元/平方米。五、面积细分市场1、各区域平均单套面积：市内六区豪宅特点显著，远郊县经济型别墅受青睐。2、各区域面积细分市场结构：整体市场成交以经济型别墅为主，奢华豪宅成交则以市内六区占主导。六、总价细分市场1、别墅总价细分市场结构：300万元以下的经济型别墅为市场成交量的主体：08年第4季度，天津市别墅成交主要以300万元以下经济型别墅为主，占天津市别墅总成交量（以套数计）的85%。500万元以上别墅由于总价较高，占天津别墅总成交量的比例仅有3%。2、各区域平均单套总价：市内六区高总价豪宅特点

7、显著，远郊县成交以低总价经济型别墅为主。3、各区域总价细分市场结构：08年第4季度，市内六区别墅成交主要以300-500万元和1000万元以上价位段为主，1000万以上的项目主要以西康路36号和海逸长洲为主，300-500万的项目主要以招商钻石山、奥维拉美墅和天鹅湖为主。滨海新区主要以300-500万别墅成交为主，主要成交项目为芦花庄园和天保金海岸。环城四区别墅成交总价主要集中在100-150万元、150-200万元、200-300万元价位段。100-150万元主要成交项目为东丽湖万科城；150-200万元主要成交项目为东丽湖