株洲项目策划沟通案.ppt

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1、株洲项目策划沟通案2007年10月一、盘点：株洲房地产市场概况二、解读：石峰印像三、聚焦：项目优劣势分析四：出路：项目的发展方向浅析五：剖析：目标客户的探讨六：挖掘：项目的规划设计建议七：定位：项目定位建议八：思路：营销推广思路九：价格：项目的价格预测本次沟通案的架构盘点：株洲房地产市场描述一：房地产市场供销两旺，房价不断攀升，比06年有大幅增长数据分析：2007年上半年同比增长施工面积：535.3万平方19.2%新开工面积：218.3万34.2%销售面积：103.4万73.2%销售价格：（均价）1880元16%

2、市区商品房价格均价达到2180元，且仍有上升趋势。二：各路英豪抢滩据点，开发水平整体上升株洲作为中南地区重要的交通中心和货物集散地，同时又是长、株、潭融城的重要组成部分，国家发改委批准株洲到2020年人口可达120万，城区面积控制在120平方公里的特大型城市，而目前株洲的房价仅为长沙的60%，蕴涵着大量的商机，各路地产英豪大显身手，同时也吸引了江浙和广东的部分开发商来株投资，使得产品市场非常丰富，同时也带动了开发的整体水平房地产产品无论从规划、设计、园林、以及后期的管理都得到整体提高，市场营销模式和概念的炒作也和

3、沿海地区拉近了距离盘点三：城市格局清晰，地产板块已经初步成型随着城市历史的演变和城市发展的变迁以及城市改造不断完善，株洲四个区域的定位也相对比较清晰：天元区：以长江广场为中心，必将成为株洲新兴的商业娱乐圈芦凇区：以其得天独厚的地理位置，依托芦淞市场以及解放路沿线的商业，已经成为株洲的商业霸主荷塘区：则主打汽车贸易和汽车配件的区域形象石峰区：株洲传统的工业老区，以长株潭一体化为契机将成为融城以后的前沿商贸区和大型物流基地盘点石峰板块红旗路板块文化路板块中心商圈板块长江北板块滨江板块株洲房地产市场开发根据各地段的位置

4、、配套和景观资源和交通组织以及市民的居住习惯也逐步演变成为了几个相对集中的七个版块长江北板块以长江广场为核心，此版块整体形象好，交通便利，各种配套设施齐全，城市规划科学合理，又远离工业污染区域，在市民心中已经成为了株洲的高档楼盘区代表楼盘：尚格名城、明珠花园、庐山恋、湘银花园、城市风景等。滨江版块依托湘江的水景资源，随着沿江风光带的逐步完善，湘江两岸已经成为了各商家的必争之地代表楼盘：海创外滩1号、湘银水岸蓝都、联谊丽景滨江恒丰水岸春天、旗滨天泉一品等盘点中心商圈版块以中心广场为核心，凭借其特有的商业氛围此片区已

5、经成为商业地产和商住两用楼盘开发最为集中的地块代表楼盘：时尚新天地、九天广场、环州鼎盛、徐家桥商业步行街等文化路版块借助湖南工业大学、党校等教育氛围的渲染，此片区形成了一个以打教育文化牌为主的地产版块代表楼盘：宏源东环新城、书湘里、海伦堡、海德堡等盘点盘点红旗广场版块以红旗广场为核心，以汽车中心站作为交通枢纽以及临近荷塘区政府的优势，其版块的配套完善，交通便利，尤其是与周边邻县交通十分方便，已经形成了一个相对完整的地产开发版块.代表楼盘：西子花园、玫瑰名城、东方名园、百合嘉园等石锋版块作为工业老区的石峰区，随着片

6、区内环境的改善和商业配套的日趋完善，在临近石峰公园和区政府行政中心的区域逐步形成了一个房地产开发版块代表楼盘：金地佳旺苑、詈峰花园、景绣名城等未来版块未来版块：凭借天鹅湖公园、文化公园以及青年广场已形成的公园优势，以及株洲国家汽车城带动的人气和商机，红港路片区将成为株洲未来的一个新的房地产版块，而本项目处于这个版块的一极辐射地带，升值潜力无限.片区代表楼盘：翠堤湾（本项目的主要竞争对手）天鹅湖花园等盘点株洲房地产市场无论从开发、营销都进入了一个竞争激烈的时代，各地产版块形成了各自的特色和核心竞争力，楼盘的开发规模

7、也由以前的零散开发逐步走向大盘开发，地产销售价格和各版块的市场认同价格也初步定格：长江北版块、滨江版块以及中心商圈版块价格一般在2600—3200元左右，有个别高档楼盘凭借其独有的景观资源和品牌优势，其价格高达4000元以上;红旗广场版块、文化路版块的价格在2500—3000元之间;石峰版块的价格一般相对较低，一般在1800—2300元左右未来以天鹅湖公园以及红港路为中心的地产版块，其销售价格预计在2200—2800元左右。盘点：综合分析印象一：石峰区位于株洲北部，是株洲传统的工业老区，由于该片区的空气质量差，环

8、境污染严重，再加上大型商业配套和高档的休闲娱乐配套较其他几个片区相对落后，在房地产界石峰区成为了开发禁地，其开发投资与供应量分别为天元区的30%,荷塘、芦淞的50%。印象二：石峰区被320国道分隔成东西两块，西边由于是区政府所在地，再加上有石峰公园、响石广场的景观资源以及近两年商业氛围的不断增加，一些有胆识的开发商抓住市场的空白点反其道而行之，地产项目的开发销售取得了不错