华润置地-聚焦资金管控收支双线并举.doc

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1、华润置地：聚焦资金管控收支双线并举背靠华润集团这棵资金实力雄厚的“大树”，华润置地由“门外汉”轻松通过集团并购进入内地地产，并借助独特的“集团孵化”竞争优势，以北京为起点，快速布局全国24个城市，成为中国综合地产开发商的实力派。央企背景、身后是“财资雄厚”的华润集团，这无疑让华润置地成为地产圈里的“贵族”。背靠华润集团这棵资金实力雄厚的“人树”，华润置地由“门外汉”轻松通过集团并购进入内地地产，并借助独特的“集团孵化”竞争优势，以北京为起点，快速布局全国24个城市，成为屮国综合地产开发商的实力派。而华润置地辉煌背后的经营管理

2、秘诀又是什么？独特的经营管理模式1,经营模式的三次战略转型通过并购进入内地地产，华润置地的快速成长首先得益其清晰的战略规划和高效执行力。截至目前，华润置地审时度势，站在中国地产城市化进程和市场演变潮头，前瞻性、谋略性地完成三次战略转型——从“单一住宅开发模式”到“住宅开发+投资物业”并举，再到“住宅+投资物业+客户增值服务”多领域发力。单一住宅开发模式:1994年12华润置地：聚焦资金管控收支双线并举背靠华润集团这棵资金实力雄厚的“大树”，华润置地由“门外汉”轻松通过集团并购进入内地地产，并借助独特的“集团孵化”竞争优势，以

3、北京为起点，快速布局全国24个城市，成为中国综合地产开发商的实力派。央企背景、身后是“财资雄厚”的华润集团，这无疑让华润置地成为地产圈里的“贵族”。背靠华润集团这棵资金实力雄厚的“人树”，华润置地由“门外汉”轻松通过集团并购进入内地地产，并借助独特的“集团孵化”竞争优势，以北京为起点，快速布局全国24个城市，成为屮国综合地产开发商的实力派。而华润置地辉煌背后的经营管理秘诀又是什么？独特的经营管理模式1,经营模式的三次战略转型通过并购进入内地地产，华润置地的快速成长首先得益其清晰的战略规划和高效执行力。截至目前，华润置地审时度

4、势，站在中国地产城市化进程和市场演变潮头，前瞻性、谋略性地完成三次战略转型——从“单一住宅开发模式”到“住宅开发+投资物业”并举，再到“住宅+投资物业+客户增值服务”多领域发力。单一住宅开发模式:1994年12月，香港华润创业有限公司战略注资当时北京华远房地产股份有限公司（即公司前身），由此掀开了华润集团在内地拓展地产业务的帷幕；随后2年不到，便以“华润北京置地”名义迅速上市；2002年，华润置地走出北京，开发上海滩项目，开始了全国化布局，并确立以风凰城都市精品系列、橡树湾学府系列为样板产品线的单纯住宅开发模式。此种模式在当

5、时很好支撑了华润置地多项目开发的效率和标杆项目的品牌辐射。“住宅开发+投资物业”经营模式：2005年，华润置地接受母公司华润集团的商业地产注入，开始发展投资物业，由此，实现了第二次经营模式的转型——即初步形成以“住宅开发+投资物业”的双重经营模式。租售并举的模式有效实现了华润置地长短期回报平衡及现金流持续稳定增长，让华润的快速扩张能够基于稳定现金流，实现稳健式发展。“住宅+投资物业+客户增值服务”经营模式：2007年，华润置地考虑到客户需求的演变趋势和母公司资源战略整合，大力收购母公司的“优高雅”装修和“华润建筑”业务；20

6、08年，更是以1.97亿港币将“励俐家私集团”收入麾下；2009年，华润置地战略并购同济大学建筑设计院。至此，基本完成“住宅开发+投资物业+客户增值服务”的第三次经营模式的战略转型。2,独特的“集团孵化战略”所谓“孵化战略”，就是让一些土地先期由集团来购买和持有,等到项目比较成熟时再按市场价格注入上市公司。因为华润集团作为华润置地的大股东，资金实力雄厚，而上市公司无论在资产规模还是现金流方面，都有所不及，孵化战略这种“先放后取”的商业模式,使华润置地能够利用母公司的资产负债表做一些大规模项目。真正体现出集团孵化意义在两方而：

7、资产注入前归属于集团的所有权，以及孵化过程中的资金支持。“集团孵化模式”通过对土地、资金杠杆的使用，使华润置地在短短数年内，由一个地方型房企，快速成长为房地产行业十强企业。信息化管理诉求1,集团财务管控模式要求华润置地信息化建设聚焦资金收支双线管控分析华润置地的管理，绕不开其母公司华润集团的管控风格。华润集团鉴于以往严格、谨慎的财务审计使集团在1997年成功避过金融风暴的经历，更坚定和强化了对财务管控模式的高度重视。在财务管控方面，华润集团首先将原先在二级公司（利润中心）手上的“资金使用权”全部回收，不再进行传统的“包干式资

8、金管理”,而统-•由集团集中审批，并对利润中心进行不定期的严格内审，每月监控预算。因此，考虑到整个华润集团财务管控的风格以及房地产典型的资金密集型产业属性，华润置地在管控过程和结果上严格聚焦资金和现金流维度，针对影响现金流收支的项目销售管理和成本管理实现严格管控。为此，华润置地需要借助信息