丰县中阳商城销售代理提案报告.doc

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1、丰县中阳商城销售代理提案报告一、市场概述A、丰县区域商业概述1、以中抵挡商品为主，商业形态以集贸市场为代表，商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品，中高档和品牌商品消费量有限。B、丰县区域商业结构1、解放路，向阳南路以中高档商品销售为主，集中了丰县主要的商场和品牌店。解放路是丰县的主要商业街。人民路以中低挡商品销售为主。2、随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型综合市场为代表的商业物业将大量供应市场，丰县商业形态由传统商业向现代商业转型，但由

2、于商业消费市场增长和消费水平提升有限，导致部分商业物业出现滞销，经营户的盈利能力开始下降（如汉城现在还有部分物业没有卖出，商城经营人气也不旺）。C、丰县商业物业开发现状和趋势1、根据初步统计，丰县2003-2004年度开发的大规模商业项目主要是中阳商城（12万平方米），加上原来汉城和招商城未售出的，如果再加上和商住楼底商的大量供应，预计今明两年在丰县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域110万人口，非农业17万人口的丰县而言，要消化这些楼盘即需要3——4年时间（按历史销售可比量计算），

3、市场压力和过剩情况可想而知。2、随着丰县政府推进东进南移的城市规划建设发展，从商业发展趋势判断，丰县商业区域进一步向中阳商城区域集聚，依托原有的商业环境，以及中阳商城的建筑形态，将是中高档定位的商城，开发面积在12万平米左右，按丰县现有的消费水平统计，中高档商业市场将面临过剩局面。3、中阳商城区域凭借集贸市场和大型综合卖场，形成商场、大型超市、和集贸市场，步行街等多种业态结合的商业开发模式，使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升，核心商圈的地位早已建立，但大量和时间相对集中的开发，也给该片区商业楼

4、盘销售带来巨大压力。D、消费者状况1、农村人口占绝对比例，消费水平不高。2、中低档商品仍是市场消费的主体。3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。4、随着外出打工、经商的人员增加，县城居民收入水平正在提高，中档和非生活必需品消费增长显著。5、全年城镇以上在岗职工平均工资7568元，农民人均纯收入3479元（引自丰县2002年统计公报）6、经营户状况经营户普遍存在一种矛盾的心理——对丰县经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，

5、同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。二、项目介绍（在此略。因为中阳商城开发有限责任公司有详细的项目介绍）三、竞争物业A、汉城不论建筑规模、建筑形态都远远低于中阳商城。至今还余一个街区的商铺无人经营。B、在经营上最大的竞争对手就是丰县招商场，在经营面积上是中阳商城的2-3倍，招商场商铺开盘销售时的房价是600多元每平方米，但设计理

6、念落后，商住混居，据走访了解，一些业主想转卖自己的物业，原价都卖不掉。但是它的租金很便宜，平均每平米6—8元/月。对经营户很有吸引力，且是批零兼营的大型综合性市场。汉城的房租也很便宜，一间门面上下三层，月租金才400元。随着县城的东进，很有发展潜力，因此招商场是中阳商城的最大挑战。在我们的走访中，大多数商户都拿招商场和中阳商城比较，大家都认可中阳商城的地理位置，但认为中阳商城的房价太高。四、SWOT分析A、优势和机会点1、商业背景优势，地处以前成熟的商业区；前身是名声远扬的古丰商业街；2、地段优势，

7、三面邻街，直面中阳大道、向阳南路、人民西路；位于城区中心地带；3、规模优势，总开发面积接近25万平米，便于形成集聚效应；4、政府的大力支持，给予的一系列优惠政策是其他项目所没有的。5、随着国家的城市化进程的推动，减少农村人口等富民强国的政策实施，进城人口的增加，宏观经济和城市经济发展机会，使丰县投资开发潜力巨大，经济发展前景良好，为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇。B、、问题与威胁点1、开发面积过大，丰县市场容量有限，给销售带来极大的压力；2、没有价格优势，价位偏高，超过丰县一般消费者的心理价

8、位；3、面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重；4、现在处于招商阶段，大范围的销售还没开始，虽然“先造市、聚人气，促销售”的策略是正确的，但存在着一定的经营风险，处理不好，会影响以后的销售。5、信息传播不明确，一般的商户不了解商城的经营定位。宣传理念没有以销售为主。工地围墙上应该是中阳商城广告宣传的很好载体，但没利用好，写的都是政府口号如：“做大城市规模”、“做美城市环境”“争做二个率先领头羊”等等和商城广告无关的政府口号和标语。公司开发房产就是为了