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时间:2020-03-11
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1、丰县中阳商城销售代理提案报告一、市场概述A、丰县区域商业概述1、以中抵挡商品为主,商业形态以集贸市场为代表,商场和专卖店等现代商业形态仅占极小比例。2、商品销售主要集中在日用百货、小商品和农副产品,中高档和品牌商品消费量有限。B、丰县区域商业结构1、解放路,向阳南路以中高档商品销售为主,集中了丰县主要的商场和品牌店。解放路是丰县的主要商业街。人民路以中低挡商品销售为主。2、随着城市经济发展和大面积商业开发,以商城和大型综合市场为代表的商业物业将大量供应市场,丰县商业形态由传统商业向现代商业转型,但由
2、于商业消费市场增长和消费水平提升有限,导致部分商业物业出现滞销,经营户的盈利能力开始下降(如汉城现在还有部分物业没有卖出,商城经营人气也不旺)。C、丰县商业物业开发现状和趋势1、根据初步统计,丰县2003-2004年度开发的大规模商业项目主要是中阳商城(12万平方米),加上原来汉城和招商城未售出的,如果再加上和商住楼底商的大量供应,预计今明两年在丰县开发销售的商业楼盘总面积将突破20万平米。对于县域110万人口,非农业17万人口的丰县而言,要消化这些楼盘即需要3——4年时间(按历史销售可比量计算),
3、市场压力和过剩情况可想而知。2、随着丰县政府推进东进南移的城市规划建设发展,从商业发展趋势判断,丰县商业区域进一步向中阳商城区域集聚,依托原有的商业环境,以及中阳商城的建筑形态,将是中高档定位的商城,开发面积在12万平米左右,按丰县现有的消费水平统计,中高档商业市场将面临过剩局面。3、中阳商城区域凭借集贸市场和大型综合卖场,形成商场、大型超市、和集贸市场,步行街等多种业态结合的商业开发模式,使该片区的商业规模和商区竞争力进一步提升,核心商圈的地位早已建立,但大量和时间相对集中的开发,也给该片区商业楼
4、盘销售带来巨大压力。D、消费者状况1、农村人口占绝对比例,消费水平不高。2、中低档商品仍是市场消费的主体。3、日用品等生活必需品是消费的主流商品。4、随着外出打工、经商的人员增加,县城居民收入水平正在提高,中档和非生活必需品消费增长显著。5、全年城镇以上在岗职工平均工资7568元,农民人均纯收入3479元(引自丰县2002年统计公报)6、经营户状况经营户普遍存在一种矛盾的心理——对丰县经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因,是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度,
5、同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生,一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应,这种矛盾将更加突出,并导致经营户盈利水平进一步降低,商户对经营投资的信心将更显不足,持币观望的心态也将加重。二、项目介绍(在此略。因为中阳商城开发有限责任公司有详细的项目介绍)三、竞争物业A、汉城不论建筑规模、建筑形态都远远低于中阳商城。至今还余一个街区的商铺无人经营。B、在经营上最大的竞争对手就是丰县招商场,在经营面积上是中阳商城的2-3倍,招商场商铺开盘销售时的房价是600多元每平方米,但设计理
6、念落后,商住混居,据走访了解,一些业主想转卖自己的物业,原价都卖不掉。但是它的租金很便宜,平均每平米6—8元/月。对经营户很有吸引力,且是批零兼营的大型综合性市场。汉城的房租也很便宜,一间门面上下三层,月租金才400元。随着县城的东进,很有发展潜力,因此招商场是中阳商城的最大挑战。在我们的走访中,大多数商户都拿招商场和中阳商城比较,大家都认可中阳商城的地理位置,但认为中阳商城的房价太高。四、SWOT分析A、优势和机会点1、商业背景优势,地处以前成熟的商业区;前身是名声远扬的古丰商业街;2、地段优势,
7、三面邻街,直面中阳大道、向阳南路、人民西路;位于城区中心地带;3、规模优势,总开发面积接近25万平米,便于形成集聚效应;4、政府的大力支持,给予的一系列优惠政策是其他项目所没有的。5、随着国家的城市化进程的推动,减少农村人口等富民强国的政策实施,进城人口的增加,宏观经济和城市经济发展机会,使丰县投资开发潜力巨大,经济发展前景良好,为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇。B、、问题与威胁点1、开发面积过大,丰县市场容量有限,给销售带来极大的压力;2、没有价格优势,价位偏高,超过丰县一般消费者的心理价
8、位;3、面临商业过剩威胁,经营和投资户信心不足,持币观望心态严重;4、现在处于招商阶段,大范围的销售还没开始,虽然“先造市、聚人气,促销售”的策略是正确的,但存在着一定的经营风险,处理不好,会影响以后的销售。5、信息传播不明确,一般的商户不了解商城的经营定位。宣传理念没有以销售为主。工地围墙上应该是中阳商城广告宣传的很好载体,但没利用好,写的都是政府口号如:“做大城市规模”、“做美城市环境”“争做二个率先领头羊”等等和商城广告无关的政府口号和标语。公司开发房产就是为了
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