长基国际开发的市场评估建议.doc

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1、辰臺国际广坷宥存楼关于歼炭竝市疑评佶建识引言：承蒙信任，我们对贵司拟开发的长基写字楼项目，进行前期的市场调研，以及对该项目开发所带来的各种因素进行综合评估。我司在长基国际广场同贵司合作已超过一年多，我们对项目所在城市发展和房地产行业发展的前景等较为熟悉，由于时间较为紧张，我们在较短的时间内，对该项目进行讨论和研究，并提出相关的建议，希望对贵司的项目开发决策提供真实、科学的市场依据。同时，也希望对项目的市场定位、产品设计、营销策略和开发策略等提供真实的市场依据。本建议共分四部分组成，分别为市场篇、开发篇、营销篇和投

2、资篇，本建议将重点阐述第一篇市场篇，由于时间有限，其余三篇将只做核心理念的点题，不展开分析。本建议如有不足之处，敬请贵司谅解。一、市场篇1、调研前言：本次调研的目的是为贵司提供写字楼开发的决策依据，因此调研的内容重点协及到本地的经济发展（含本地企业的类型分析）、写字楼的办公现状,以及未来的办公需求等层面。常规的市场调研，主要针对现有的写字楼进行综合评估，但由于济源的写字楼处于市场空白阶段，只有少量的政府或企业拥有办公写字楼，如济源通讯和人才大厦等，市场上没有可比因素，包含写字楼的建筑标准、租金、客户群体和售价等。

3、因此，本次的市场调研主要通过对本地企业的了解及分析，结合我司多年的市场操作经验进行市场评估，在综合上述各种因素后做出项目调研的初步判断，但本次调研最终需解决的是：(1)、济源的写字楼需求在那？即关系到写字楼的客户最终定位；(2)、济源的写字楼需求量有多大？即关系到写字楼的开发规模；(2)、何种产品适合本地的市场需求？即关系到写字楼的产品定位；(3)、本地的写字楼租金和售价评估？即关系到写字楼的价格定位；2、调研范围：(1)、微观市场：项目地块调查、项目周边环境调查、项目配套调查，含交通等；(2)、宏观市场：主要指

4、与写字楼密切相关的，如济源的经济发展的相关因素(如相关企业的发展)、房地产业的发展(包括写字楼的开发量、销售量、产品特征和租赁市场等)；对于本次的市场调研，由于贵我双方在长基国际广场已工作了一年多，对微观市场均较为熟悉，在此将不作过多的阐述，调研范围重点将放在宏观市场的调研。就本次的调研而言，由于本地的写字楼的市场处于空白阶段，相关的开发指标等无法进行评估，因此，本次宏观市场的调研，又将把写字楼市场的需求主体作为评估对象，即济源本地的企业调研及需求分析。3、济源经济发展分析2004年济源市经济发展状况回顾2004

5、年济源生产总值完成122亿元，比2003年94.9亿增长20%,人均生产总值达到2230美元；2004年，济源城镇居民人均可支配收入达到7828元，比2003年的6797元增长15.2%;农民人均纯收入达到3397元，增长18.1%;其社会消费品零售总额达到26.04亿元。2005年济源市上半年经济发展状况2005年上半年，全市生产总值完成76.09亿元，同比增长22%,增幅居全省第一位。其中第一、二、三产业分别增长7%、28.9%、7.3%。工业、消费、财政收入等主要经济指标均保持较快增长，实现了时间过半，任务

6、过半，为全面完成全年的各项目标任务，奠定了良好的基础。济源城市发展：新兴的工业旅游城市济源是一个新兴的工业旅游城市，工业是国民经济中的主导产业，占全市GDP的55%左右。全市现有各种经济类型的工业企业900余家，其中规模以上工业企业（国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业）160家，其中，大型企业4家（济钢、豫光、中原特钢、沁北电厂），中型企业17家。全部工业企业拥有固定资产60亿元，职工8万余人。20004年，济源的旅游业共接待游客108万人次，门票收入达1193万元。旅游景区主要有国家级风景名胜区王屋山

7、，被称为我国道教“天下第一洞天二有国家4A级风景区五龙口，被乾隆皇帝称誉为“名山胜迹”；有山泉飞瀑、植被葱笼的九里沟景区，是寻幽探胜，休闲避暑的“世外桃园勺有著名的黄河小浪底水利枢纽工程，是中国治黄史上的丰碑，也是世界水利工程的杰作,济源的城市定位国家级能源基地,历史文化名城,区域性旅游商贸中心城市。4、济源企业调查分析2004年，济源工业企业的产值超亿元企业20家，其中超30亿元企业1家（济钢），产值超20亿元企业1家（豫光），产值超10亿元企业1家（豫港焦化），产值超5亿元企业1家（中原特殊钢厂）,产值超3亿

8、元企业2家（恒通化工、万洋冶炼），产值超2亿元企业4家（豫源热电、丰田肥业、巨康陶瓷、济源煤业），产值超亿元企业10家（奔月浮玻、永兴实业、金利铅业、华宇金铅、正兴玉米、宫殿酒业、太行水泥、鑫源陶瓷、荣昌纺织、柿宾电解铅）。钢铁公司、豫光集团、豫源化电、济源煤业、恒通化工、太行水泥、丰田肥业、万洋冶炼等八家企业成为全省骨干民营企业，济钢、豫光、中原特钢进入国家大型企业行列