钦州商业市场发展现状.doc

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1、钦州商业市场发展现状3、1城市商圈分析★市边苗律源小区第二中学建设街逍■东岸阳光人和•天新兴便新兴路古越扬執・■大桥家私城电脑一条街南鞠林福第钦州市第二医貂■钦江大世界商业广场文华名苑八大场馆工行金湾■支行商业■大厦•市赣闯中心协盛商业广场■恒基国际城■■枚州市双运教特幼儿园■中行新兴路分理处7•舍包*街萝阿依莲c分门中行建设斷・匸行■分理处铁州市卜中刃东新区窗物■中地滨江国仔6・永福东人戶中桶•/新农行城切弋支行华■中行光明分理处主■锦经茨园1）三大商圈特点分析人民路商•历史悠久，知名度高人民路商圈位于钦州市老城区，是钦州城市发展的始源地，

2、历史悠久，发展至今己经形成了良好的商业氛围。钦州人民已经养成了购物必去人民路商圈的消费习惯，商圈的知名度高。•城市核心地段，客流通勤量大人民路商圈所处的位置是钦州的绝对城市核心Z所在，客流通勤量大。•业态包罗万象，消费档次分明商圈内食、住、行、购、娱各种业态一应俱全；品牌店，杂牌店，高档商品，低档商品档次多•名校汇聚，金融配套完善人民路商圈不仅仅是钦州商业的发源地，还是钦州教育的发源地。一屮、二屮、实验小学、三小等学校在此汇聚，带来了一定的延伸消费，也使得人民路商圈因为名校的聚集而受到更多关注。另外人民路商圈吸引了各大商业银行在此设立分行，银

3、行的汇聚说明了这一地方资金流动频繁，而资金流动频繁代表了商圈的商业发展繁荣。•交通便捷通达钦州市还没有哪个区域能像人民路商圈区域一样，儿乎所有的公交车都要从其区域内通过。•旧城改造，关注度高人民路商圈属于钦州市旧城改造的重点项n,其工程的进展直接关系到钦州市民消费环境和居住环境的改善，因此从I口城改造方案一出来开始，人民路商圈就受到了广大市民的高度关注。•商业地产投资必争z地，投资商、开发商汇聚商圈内汇聚了万事达、恒基、华坚、泰禾、屮恒兴、祥和等开发商，商圈内的地块是地产开发商的必争之地，说明了商圈商业价值的旺盛。•地产开发商业用地有限，地价

4、高人民路商圈位于城市最屮心地带，地价高，用地有限，旧城改造用地基本上被购买完毕。钦州湾广场商•成市时间短，发展不购成熟钦州湾广场商圈是钦州城市北扩的产物，从05年初步形成倒发展至今，经历的年限短，商业氛围尚不够成熟，没有人民路商圈的知名度高。•消费层次分割，商业人气不旺钦州湾广场商圈内的商场多为甜牌店和甜牌专柜，H标消费者直指屮高收入群体，将相当大一部分的屮低收入群体隔离在了商圈之外，商业人气不旺。•商铺形态以商场铺为主华润万家，爱买广场，赛格商业广场等商铺的形态多为商场铺。商场铺存在着两大缺陷：商场铺比较封闭，阻碍了高通勤量的形成；商场铺存

5、在着拐角死角，从而影响这些位置商铺的客流量，造成冷铺现象。•钦州湾广场人气旺盛，但是商圈却不能将人气充分转换成财气广场可以聚集大量人气，每晚钦州湾广场都会吸引大量的人群在此休憩，但是这些人气却很少能被转换成财气。其原因主要有两个：1•消费层次的分割，将很大一部分低收入人群隔离在了商圈之外，在广场丄休憩的人群屮有一-大部分为屮低收入人群，或低消费水平人群；2钦州湾广场和华润万家都隔着一条马路，在广场丄休憩的人群，除了有购物计划的人会穿过马路去购物，很少有人能直接接触到商铺屮的商品和看到商铺的促销信息，减少了无计划购物刺激的机•钦州湾广场周边商业

6、项H开发已经达到饱和钦州湾广场地带经过几年发展商业开发项H已经达到饱和，用地基本丄已经被住宅项H占据。河东新区商•功能分区造成区域内商业规划以满足住宅区内居民消费为主，商业氛围淡薄。八大场馆商圈位于钦州市河东新区。按照钦州市的城市发展规划，河东新区规划以实现政府办公功能、运动功能、居住功能为主，区域内没有规划成规模的商业区域，住宅小区配备的小区商铺，主要H的在于满足小区内居民消费，商业氛围淡薄，不成行市。•交通配置和金融配套不完善，区域内人气不足R前，连接钦州市屮心和河东新区的公交车貝有5路、8路和22路，公交车少，发车时间间隔长，另外很少有

7、的士和摩的会开到河东新区去。大型的商业银行支行也尚未进驻，区域内除了个别开发较早的住宅小区已经有人入住外，其它的住宅项fi还在规划建设zm,区域内人气不足。•区域内商业发展空间巨大，但是所需周期较长虽然商圈所在区域缺少历史沿革，商业氛弗I苍白，但是河东新区所占的面积比较大，健全的区域发展必定会促使这一区域去形成成熟的商业区作为配套。随着区域内住宅、八大场馆建设的逐渐完善，八大场馆商圈将会聚集一•定的人气，形成特定的文化气息和历史积累，为区域内商业的发展创造广大的发展空间，但是这需要一个长期的发展过程。3、2商业市场特征1）供应量大，遍地开花;

8、H前，钦州市商业地产供应有三类，一为大型商业项Fl,FI前，在售的项R有：北部湾国际建材商贸城和屮金建材名城，两项H均定位于建材市场，北部湾国际建材商贸城商业建筑面