海南文昌市清澜港某房地产项目分析及规划建议方案.doc

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1、文昌清澜港项目分析及开发规划建议XX地产•策划部20XX0430第一部分项目分析第一节：项目区位分析一、区位本项目所在地为位于文昌市东南方，从文城镇坐中巴车可到清澜镇，距海口市90多公里，是文昌市人民政府驻地。港区处于八门湾（也称后港湾）的西岸，水域宽阔，面积达12万平方米，港内风浪小，回淤较少，是一个自然条件优越的港口。长年，港内大小泊船密如繁星，生产繁忙。港岸椰林成带，郁郁葱葱。自古以来，清澜港就是海南岛东海岸的重要商港，有“琼州之肘腋”、“文昌Z咽喉”的美称.近H,文昌市清澜港总体规划一致通过来自交通部专家委员会的专家评审…清澜港港口建成后，将主要

2、承担现代化装卸储存功能、换装功能、旅游服务等功能，将是地方综合运输网络的重耍枢纽。本项目的区位恰好处于片区最繁华的地段，富豪商城旁，片区内有大量的外来人口出入。地块位置虽属老城区，项目规模较小，但该片区是市场未来的热点，具有较好的物升值潜力。二、经济指标（原规划指标）1、总用地面积：7776.214m22、总建筑而积：24790.75m2原有建筑建筑面积：3202.8m2拟建A幢住宅建筑面积：14249.53m?拟建B幢住宅建筑面积：7518.42m23、建筑总占地而积：2699.51m2原有建筑建筑面积：800.7拟建A幢住宅占地面积：133441m2

3、拟建B幢住宅占地面积:1564.4m24、绿地面积：2408.48m25、建筑密度：34.72%6、容积率:3.21户7、绿化率:30.97%8、机动车位（个）：529、拟建住宅楼总套数：256从占地面积和建筑密度来看，本项目占地7776.214建筑密度为34.72%,加上原有建筑的存在，这使项目的园林和绿化面积偏小，项目的整体性设计特色较难,自身配套设施也难以完善。从建筑面积看，本项目建筑面积2万多时，与高隆湾片区项目规模相比属中小规模，产品的差异化才能获得营销上的成功。从容积率来看，3.21的容积率在文昌清澜开发区内都较少有，生活居住指数较差，私密性

4、也不好。第二节：项目SWOT分析一、优势1、市场优势1）城市整体发展优势>旅游城市定位促进房地产市场发展“滨海旅游区”一文昌，一个人文与自然兼容并序的海韵城市。206.7公里的海岸线今后将成为一条灿烂的旅游产业带：蓝色海洋运动娱乐、黄金沙滩休闲度假、紫色高端观光旅游、红色运动休闲、橙色海景旅游居住、青色滨海交通和绿色热带农业。“一虹七彩”的初步构想将文昌滨海丰富的自然、人文等旅游资源融会，形成一条美丽的彩虹。>未来的国家航天城给房地产市场带来很大的发展空间“国家级航天城”2001年2月，海南省政府将航天基地项目列入“十五”计划当中。航天基地“占地40平方

5、公里，投资额为20亿元；海南航天高技术产业中心，投资额为10亿元人民币，占地3平方公里，目标为“建国际一流的太空旅游城”。海南航天发射基地和配套的太空旅游城在2010年之前建设和投入使用。>东环铁路的开工建设对房地产市场影响巨大省政府与铁道部将东环城际快速铁路项目列入铁道部“十一五规划”，20XX年建成。轻轨将连接海口与三亚，总长度300多公里轻轨规划”美兰机场距文昌才50多公里，海文高速公路全线通车，清澜港又是海南的儿大口岸之一。此轻轨通过文昌，给文昌带来的直接间接经济效益都是无法估量的。2)城市房地产行业发展优势纵观整个海南房地产市场，文昌作为一个后

6、起的城市在与海口和琼海的比较上具有一定的优势。>海口房产的均价在3500-4000元血，文昌房产的均价在2500-3000元/m2,相对海口来说，文昌房地产项目在价格上比海口低约500-1000元/册，但随着航天城的建立和城市配套设施的完善，未来文昌房地产行业蕴藏着巨大的升值潜力。>相对琼海來说，文昌和琼海城市面积大致相同，且都近海而不临海。琼海房地产行业在近两年发展迅速，相对成熟，暂时领先于文昌。文昌由于航天城和东环铁路对经济各方面的拉动，以及城市配套设施的跟进，文昌房地产行业定将在近几年内赶上琼海其至超越琼海。综上所述，我们不难预测，随着文昌市未来城

7、市的发展，文昌房地产市场的发展潜力无限，整个行业的发展将赶上并且超越琼海。2、本项目优势：>片区周边体量较大的新项目的优势近两年文昌市房地产发展迅速，随着大批知名开发商的进驻，项目的产吊和吊质逐渐得以提升，多数项目一经推岀，销量都很好。但区域内冃前在售住宅项目不多，冃前除了“天海紫贝”夕卜，还有一些中小型项目推出，对本项冃影响不大，本项冃的推出将弥补-部分有住宅需求的客户。预计近几年内还会有多个项目面市，但近期内不会对本项目产生影响。>本项目在周边范围内属中大型项目，从项H的面积、户型、园林景观和配套来看，各方面都很均好，且项目开发商对项目的后期开发都有

8、较深远的展望，本项目有可能三年内成为一个真正的规模大、配套全的大型社区。小区绿地