住房制度与住房保障政策.doc

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1、住房制度与住房保障政策(1)本章介绍住房保障政策的基本概念、目标和策略，市场化条件下住房保障政策应当遵循的原则。第一节住房保障政策基本概念一、住房制度、住房政策与住房保障政策住房制度就是国家在解决居民住房问题方面制定的基本原则和方针，即住房的元政策。如我国1978年以前的住房公有化和住房实物分配，1978年以后的提出的住房商品化，再如1998年确立的住房分层次供应体系等。相应地，住房政策是国家或地方制定的具体办法和措施，如怎样实现货币化分配、如何实施分层次供应体系、经济适用住房管理办法、廉租房管理办法等。为此，本书将住房制度(HousingSystem)、住房政策(H

2、ousingPolicy)、住房保障政策(PublicHousingPolicy)的关系简单地归纳为，住房制度是决定住房投资、住房供应方式、分配方式和经营管理方式的基本方针，住房政策则是落实这些方针的具体方法和措施，住房保障政策则是针对困难群体的住房政策。本书将住房保障政策又分为两个层面，一是特定的住房保障手段(housingprogramsormeans)也即具体的调节方式，如土地划拨、税收减免、贴息贷款等；二是特定的保障住房的提供形式，如经济适用房或廉租房等。二、保障住房与公共住房通过住房保障政策提供的住房称为保障住房。由于这类住房传统上是由政府(PublicSe

3、ctor)拨款建造，相对于私营部门(PrivateSector)供给的商品房(PrivateHousing)，是一种排他性的公共产品，英文中称之为PublicHousing，因而国内有学者把保障住房称为公共住房。尽管现在保障住房的范畴已经不再局限于政府拨款兴建的住房，已经包括所有享受政府一定优惠政策的住房（半公共品或准公共品），保障住房已经不完全属于公共产品，但沿袭习惯，本书也把所有通过住房保障政策提供的住房称为公共住房。本书根据补贴形式和产权形式对我国的公共住房进行了细分，包括公房、经济适用房、廉租房。其中公房分为售后公房和非出售公房（出租公房），经济适用房分为一般

4、狭义的经济适用房和广义的经济适用房，广义的经济适用房包括集资建房和合作建房；廉租房分为实物配租房和租金配租房，等等。国内外的公共住房，各国和地区的名称有所不同。例如，新加坡的组屋、居屋分别相当于我国内地的廉租房和经济适用房；我国香港地区的公屋、居屋也同样分别对应于我国内地的廉租房和经济适用房。美国的“可承受住房”(affordablehousing)类似于我们的经济适用房。三、住房保障政策的类型政府保障政策大多数是通过政府补贴来体现的，住房保障政策也是如此。政府补贴也就是财政补贴，是一种影响相对价格结构，从而可以改变资源配置结构、供给结构和需求结构的政府无偿支出。政府

5、补贴，从是否明确地安排支出来分，可以分为明补和暗补；从补贴资金的接收主体来分，可以分为供给方补贴和需求方补贴（企业补贴和居民补贴）；从补贴是否与具体的购买活动相联系来分，可以分为实物补贴和现金补贴。还有一种比较隐蔽的补贴，如财政贴息、税前还贷（住房抵押扣除政策）、土地划拨等。现金补贴是指用货币支出的政府补贴。在我国，对供给方的现金补贴称为暗补，对需求方的现金补贴称为明补。这里的明补和暗补概念与上面按照是否明确地安排支出是有区别的。本书为了叙述方便，沿用我国一般的明补和暗补的概念。如对住房困难户发放现金补贴，称为明补；对开发商以现金补贴或其他形式的补贴，称为暗补。实物补

6、贴一般是指政府用实物支付给受益者的补贴。还有少量的政府保障政策是通过政府管制实现的，如行业准入管制、价格管制。房地产保障政策中常用的有租金管制和价格限制。下面介绍国内外一般的住房保障政策类型。1．按住房保障政策的实施主体划分按施行主体的层次划分，住房保障政策可以分为全国性的、省市级的乃至社区级和单位（营利组织或非营利组织）级的住房保障政策。例如，我国目前实施的经济适用房政策属于全国性的住房保障政策，上海市的重大工程配套房则属于地方性政策；我国的住宅合作社就是非盈利组织，其住房保障政策和计划属于单位或社区级。从国际惯例来看，由于住房的不动性以及地区之间经济、文化等条件的

7、差异，各国都有全国性、省市一级或相当于省市一级以及区县级的住房保障政策。例如，在美国既有联邦性的住房保障政策——著名的租金券方案（也称第8条款方案），也有州一级即地方性的住房保障政策。如1991年爱达荷州玻易斯市的经济适用产权房计划(AffordableHomeOwner-shipProgram)，在该计划中，玻易斯市与U.S．银行合作，为符合条件的家庭购买城市内空地、建造经济适用房提供低息贷款，银行提供建房贷款，市政府提供买地贷款，受助家庭有210户。再如1998年威斯康辛州密尔沃基社区的步行上班计划(Walk-to-workProgram)就属于