镇江丹徒新区别墅市场调查.ppt

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1、丹徒新区别墅市场调查PART1：城市层面认知城市地位联结三大都市圈的枢纽镇江——长江三角洲边缘城市，镇江自身产业力不强长三角第三梯队城市，苏南经济最弱区级市三大经济圈地理接合处，将推动镇江经济发展与人居升级城市扩张新城市扩张——新城区大范围建设，城市升级老城区大量改造——城市动迁，形成新的城市中心及城市副中心城市变化：3个中心：商业中心+行政中心+居住中心5个节点：老城区+南徐+丁卯+丹徒+南山风景区从“老城”进入“新城”时代城市规划各区块城市功能分工明显，人口的扩散与导入速度依赖镇江未来城市产业

2、经济的发展速度丹徒新区（谷阳新城）在各新城中属于卫星城居住中心规划，是启动较早的板块区块功能定位上看，谷阳新城居住性质最强，但由于区位原因，规划成型周期难以确定中心城规划（2000-2020）分区板块用地面积（km2）规划人口（万）功能主城主城核心区2530城市主中心区，商业金融旅游服务中心南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区谷阳新城1515高新技术产业、第三产业和生活居住区南山风景区12——休闲度假、森林公园西翼（高资、龙口）157.5港口、基础

3、产业带、区域物流中心、城市生活区东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带、城市生活区新城对比分析三大新城对比：三大新城，政府财力有限、分散，新城建设周期缓慢南徐新城代表城市未来，从政府层面得到的支持最大，虽远景美好，但目前发展滞后丁卯新城产业优势最强，但同样配套滞后，住宅产业发展空间相对较小谷阳新城与城市衔接最不紧密，虽然作为新居住中心定位，但配套依靠自身完善，住宅产业更多依靠价格带动，成长周期相对较长板块区域特征市政引擎发展阶段南徐新城政府重点打造区域，与南山风景区为邻，但缺乏产业支撑市政府搬迁政

4、府搬迁后，镇江所有发展南移丁卯新城高新技术产业区，配套滞后，发展后劲不足高新技术产业区+大学城发展多年，产业发展相对成熟，但城市配套尚未启动谷阳新城自然环境优美，但区位因素导致城市发展滞后，发展机遇难以确定区政府+高新技术产业+大学城调整发展阶段，产业启动初期，大学城启动初期丹徒板块丹徒新区分区规划中部片区进一步发展住宅和新区行政、商贸金融、文化娱乐中心西部片区充分利用十里长山、水库等优越的自然生态环境，发展成高档次居住区东部片区结合便捷的交通和现状工业进一步发展工业区板块四大优势丹徒新区由于开发度

5、较低，具备良好的生态环境条件，为住宅产业的发展提供了很好的支撑。丹徒新区已经形成了现代化城市雏形，在与其他几大板块竞争中具备一定的领先优势。丹徒新区将是镇江的南大门，其交通枢纽的优势将逐步体现，随着高新产业区的建设，区域经济的发展潜力巨大。丹徒新区目前处于镇江的价格低洼，并且产品线丰富，档次相对较高。生态化现代化潜力大性价比板块三大威胁由于距离和交通问题，丹徒新区楼盘在镇江传统消费者心目中认知度较低。丹徒新区的配套是从一片空白开始，绝大多数楼盘靠政府投入来解决这一问题，虽然现在有冠城商业的开业，但与

6、市区相比，相差甚远。板块之间的竞争大，尤其是江滨、丁卯、南徐的冲击，此外板块内项目由于市场场面狭窄，竞争激烈。认知度低配套不足竞争激烈板块发展预判Ⅰ、周期：》6年从规划的角度，丹徒新城的完全建成还需要6年时间（到2020年）但从镇江经济发展水平和三大新城同时建设现状来看，财力有限和政府导向的倾斜主要集中在南徐和滨江板块，丹徒依靠自身积累建设周期客观上被拉长，入口导入慢Ⅱ、近期节点：2014-2015年板块已建成住宅面积近300万平米，已逐步交付使用，但由于配套和交通问题，严重影响了入住率和市场预期经

7、过一轮调控之后，丹徒板块重新走上地产爆发局面，随着各楼盘的交付，板块迎来配套的第一次植入，学校、医院、农贸市场等配套已经开始交付使用，综合功能基本兑现——关键是市场和客群的双向博弈中，政府和开发商能否齐心协力导入配套长期优势明显，短期劣势严重城市结论现状商业集中在大市口工业集中在东西两恻边缘城市，产业依赖南京城市水陆交通便利基础产业向东西两翼伸展，高新产业向南拓展的“T”形产业布局模式（丁卯+丹徒）房产市场相对缺产业引擎丹徒板块产业发展滞后总人口296万，市区65万年人均GDP约4000美金居住集中

8、在山、江之间历史文化名城，景区多市区人口扩大到100万人，人均GDP达到5000美元三大新城并列跳出原城市，形成副中心市场容量短期难以放大，房价举步不前丹徒板块住宅等待革新山水城林现代化人居城市丹徒新城为新居住中心宏观调控打压，高低分离需求结构滞后全新的阶段性的房地产发展机遇城市人口扩散居住产业升级工业人口聚集即将未来PART2：城市层面认知经济走势城市GDP近年来呈稳步上涨趋势，具备良好的发展空间区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机在居民可支配