用降价换取交投成为市场主调.doc

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1、广州市二手房市场研究报告（2008年11月）满堂红研究部用降价换取交投成为市场主调——2008年11月广州二手房市场研究报告2008年11月，受国家出台的利好措施刺激，广州二手楼市继续呈局部回暖态势，中介行的买卖业务量比10月份增加近一成。满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，11月份广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅成交均价为6730元/平方米，环比下跌3.7%，同比下跌4.0%；中心城区二手住宅成交均价为7088元/平方米，环比下跌3.2%。11月份的租赁市场较10月份有所萎缩，广州总体（不含萝岗、南沙）二手住宅平均租金为26.7元/平

2、方米·月，环比下跌8.6%；中心城区二手住宅平均租金为28.4元/平方米·月，环比下跌7.8%。来源：满堂红研究部新的支撑线即将形成今年前十个月，6900元/平方米一直是广州市二手楼均价的“支撑线”，尽管有多个月份的二手楼均价相当接近该支撑线，但皆没有击穿。而在6月份之后，二手楼均价便进入逐级“振荡下滑”通道内，11月份全市二手楼均价为6730元/平方米，环比下跌3.7%，快速击穿6900元/平方米的支撑线。满堂红研究部经理周峰认为，6900元/平方米是一道重要的“心理关口”，等同于大多数业主共同努力砌筑且认可的“下限线”。这个“心理关口”被击穿，所起到的

3、作用是双方面的，一方面会刺激一批有效需求客户入市，换来成交量的明显增加；另一方面又令部分尚未购房的客户继续“看空”后市，担心购买后物业不保值，即使部分地段的楼价调整到位，仍犹豫不决，不肯入市。受目前国内外经济大环境等多种因素影响，用降价换取交投成为最近房地产市场的主调，而今年11月的价格已跌至2007年8月的水平（6754元/平方米），当时的二手楼市成交量处于2007年的最高水平（70.3万平方米）。也就是说，大批客户是在上述价位水平附近置业的，出于购房保值的考虑，6700元/平方米或许成为新的二手市场支撑线。从下表可以看出，11月份多数面积区间的二手均价

4、环比皆出现不同程度的下跌，只有60～90平方米的物业成交均价比10月份要高。在国家推出“首次购买90平方米（含）以下的普通住房享受免印花税、契税征收从成交总额的1.5%降为1%、享受基准利率的0.7倍广州市二手房市场研究报告（2008年11月）满堂红研究部优惠”的利好政策后，面积在60平方米以下的住宅成交比重从10月份的22.0%增加至11月的26.2%，面积在60～90平方米的住宅成交比重则从10月份的47.2%增加至11月的48.2%，前者增幅较大，但后者仍是市场成交的绝对主导。只要60～90平方米的面积区间不出现明显价格回调，广州二手楼均价再往下调整

5、的幅度将会相对有限。2008年10、11月广州市不同面积区间段的二手住宅成交均价对比表（单位：元/平方米）时间段A≤6060＜A≤9090＜A≤120120＜A＜144A≥14410月6484602272919177948811月61936428677486488854环比-4.5%6.7%-7.1%-5.8%-6.7%来源：满堂红研究部商业贷款比例大增属正常现象受央行连续不对等调低商业贷款和公积金贷款利率的刺激，11月份的通过贷款方式购房的客户比例环比10月有所增加，而一次性付款的客户比例则从10月份的26.5%减少至24.8%（从8月起连续三个月减少）

6、。贷款方面，纯商业贷款的比例从10月份的40.8%增加至45.9%，增加了5.1个百分点；公积金贷款的比例从10月份的22.3%减少至19.1%，减少了3.2个百分点。周峰分析，11月下旬的不对等贷款利率下调，有效缩窄了商业贷款和公积金贷款的利率差距，从而使审批时限相对较短的商业贷款的吸引力有所提升；而12月起银行将家庭内夫妻双方申请公积金贷款总额的上限调高至80万元，也将会促使一批月缴存公积金额比较高、缴存年限比较长的潜在买家积极申请公积金贷款，届时公积金贷款的比例也会相应地回升。而无论贷款方式比例如何变化，皆反映出一个事实：最近几年国家为调控经济过热而

7、实施的“从紧”货币政策已有放松迹象，市民通过贷款方式购房仍是市场交易的主流。2008年10、11月广州二手住宅买卖按付款方式分类对比表时间段公积金贷款商业贷款商业组合贷款一次性付款赎契后按揭10月22.3%40.8%1.2%26.5%9.2%11月19.1%45.9%1.5%24.8%8.7%来源：满堂红研究部满堂红地产研究部撰写：周峰