一、工作目的与任务.doc

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1、一、工作目的与任务2016年基准地价更新调整是在综合分析现行基准地价体系应用情况的基础上，利用最新的土地利用总体规划资料、城市总体规划资料、市场交易地价资料、土地收益资料以及地价指数和城市动态监测成果，采用定级与估价相结合的方法，全面或局部更新日照市城区土地级别和基准地价。根据日照市城区土地定级与基准地价更新项目要求，结合我市实际情况，该项目的主要工作任务：（1）开展现行城镇基准地价更新成果实施情况评价，重点分析城镇土地级别的适应性，城镇基准地价与社会经济发展和土地市场交易水平的协调性，以及基准地价修正体系应用的可操

2、作性。（2）按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）的要求，完成日照市规划城区的土地定级工作，选取不同的影响因素，分别评定商业用地级别、住宅用地级别、工业仓储用地级别。（3）按照《城市土地估价规程》（GB/T18508-2014）的要求，完成日照市规划城区的基准地价测算更新工作。在土地定级的基础上，利用市场交易资料和其他方法更新基准地价，分别测定商业用地、住宅用地、工业仓储用地不同级别的基准地价，并完善基准地价的修正体系。5（4）按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001）和《城市

3、土地估价规程》（GB/T18508—2001）的要求，通过定性与定量相结合的方法，分析影响日照市规划城区所辖建制镇土地质量的经济、社会、自然等因素，进行城区所辖建制镇土地级别评定和基准地价测算，并完善基准地价修正体系。（5）基于规划城区及所辖建制镇土地级别调整与基准地价更新调查资料、规划城区土地价格动态监测资料等，采用定量与定性相结合的方法，分析日照市城区及所辖建制镇土地价格时空变化特征及影响因素。（6）开展土地增值收益率测算工作。为经一步贯彻国土资源部要求，做好各类划拨土地资产处置管理工作，在本轮城镇基准地价更新工

4、作中，应开展土地增值收益率测算工作。二、工作范围根据《日照市土地利用总体规划（2006-2020）》确定的城区建设用地范围，参照新修编的日照市规划范围，本轮更新评价范围：1、城区193平方公里，2、国际海洋城18平方公里、山海天旅游度假区45平方公里。三、工作原则1.合法性原则。基准地价更新应以基准地价评估时点有效的土地法律、政策和规范性文件为依据，更新过程所采用的数据、方法、案例必须符合法律、政策、5规范性文件和行业标准、规范的要求，要保证程序合法、结果合理合规。2．客观性原则。基准地价是特定土地内涵条件下的区域平

5、均价格，是依据规程和实际测算得到的客观价格，不得人为干预基准地价更新结果。3．实用性原则。要根据主地利用出现的新情况，有重点地解决原基准地价地类偏少、体系不完整等问题，强化基准地价的应用研究，提高可操作性。4．衔接性原则。更新工作要与现行基准地价、土地利用总体规划、建设用地集约利用评价、地籍调查、城市规划等成果相衔接。充分考虑地价管理要求与更新成果的衔接平衡、省内区际的衔接平衡、经济发展水平的衔接平衡等，注重延续性，分析存在差异的原因，提出解决的办法。四、项目技术依据1．《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-

6、2014）2．《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)3．《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)4．《城市地价动态监测技术规范》(TD/T1009-2007)5．《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行》五、项目工期5成果预审在2016年8月31日前完成，最终成果验收与公布实施在2016年12月前完成。六、项目成果预审要求及提交内容更新成果验收需进行初步成果预审。成果预审后需要出具预审意见，上报正式验收成果应包含预审意见及修改情况说明。预审时应提供以下资料：1．土地定级和基准地价更新技

7、术报告；2．土地定级和基准地价更新工作报告；3．现行基准地价实施状况评价报告；4．土地定级和基准地价使用手册；5．商业、住宅、工业用地土地级别与基准地价图；6．定级因素作用分值及样点地价图集；7.土地定级与基准地价数据库。七、成果验收与备案提交内容土地级别与基准地价更新项目成果包括文本、图件和数据库等三大类成果，具体如下：1.土地定级和基准地份更新工作报告；2.土地定级和基准地价更新技术报告；53．土地定级级别图；4．基准地价图；5．土地定级和基准地价更新数据库；6．土地增值收益调查测算专题报告。5