成都英国小镇集中式商业项目建议书.doc

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1、英国小镇集中式商业项目建议书资产经营管理中心2007年7月第一章项目槪况第二章项目周边市场情况第三章项目业态定位第四章租金定价模式第五章招商执行方案第六章难点分析及解决第七章综述・3・5・11・14-17・19-20第一章项目概况1项目：英国小镇集屮式商业——维多利亚钻石风情商业街。2项目位置：位于英国小镇小心地带，伊丽莎白大道与维多利亚钻石风情街之间，呈带状分布。1组团知更园诋At彩舞园3项目指标：3.1总建筑而积:10757.32时,层高4.8m,框架结构，通水电，天然气管道预埋到位。3.2栋数：二期11-17#

2、,三期12-15#，总共11栋建筑。二期楼号面积楼层数111846.05m2三层121164.5m2二层为主，部分三层13766.17m2二层为主，部分三层141415.24m2二层为主，部分四层151239.55m2一层为主，部分三层16290.58m2二层171376.38m2—层为主，部分二层三期楼号面积楼层数12743.08m2二层为主，部分三层13739.70nf三层14545.37nr三层15630.70m2二层总甸枳10757.32nf3.3车位：二期地下机动车位72个，一个机动车辆进出口，两个行人出入

3、口（分别位于11#与12#,13#与15#Z间）:地而广场和街沿可大量停靠机动车辆。4项目用途：依托英国小镇的商业配套，向黄田坝片区和成飞生活区辐射。5产品形态：以2-4层独立式商业街为主。第二章项目周边市场情况1周边人口情况：1.1人口数量:项H周边的人群集聚区为黄田坝片区和成飞生活区，该区域人群为项H主要的消费群，六万多的人口数量足够支撑本项H的运营。黄田坝社区人口调查表人口构成总计（人）数据来源常驻人口总数48,925青羊区统计局流动人口16,500黄出坝派出所总共人口65425人1.2人口构成从下表可以看岀成

4、飞厂职工，20-60岁人口数量近两万人，血儿童、老年人和家庭主妇的数量已经超过职工数量，说明成飞生活区是一个非常成熟的社区，拥有固定的消费力。成飞厂人口调査表人口构成人口数（人）数据来源成飞厂职工18,000成飞厂军代办成飞厂家属25,000共计43,0002商业现状及需求2.1商业现状:商业规模：成飞集团生活配套区的商业主要分布在以世纪花园为屮心辐射的四条街道上，基本是沿街为市的临街底商，仅能满足基本生活需要。由于成飞和黄田坝片区相对封闭，形成一•个独立的商业市场，因此区域内呈现繁华现象。同时受自身物业条件限制，物

5、业品质较差，经营档次偏低。从市场调查的情况来看，采样街道最多的业态是服装鞋帽，占28.44%,但并不呈现聚集现象。而餐饮由于自身特点，在该区域呈现聚集现象，是夜间商业消费的主要业态。商业业态：主要以服装鞋帽类、餐饮类为主，但档次品质偏低，娱乐休闲类业态比较贯乏，业态组织混乱，业态种类复杂，商业明显是以基本生活配套服务作为主要功能。同吋由于商业物业现状，导致该区域商业自身不可能进行升级换代。2.2商业需求：首先该片区居住在与外界相对独立的黄田坝区域，生活成本低、家庭积囂多，具有较强的消费潜力。同吋对黄出坝区域的住户和商

6、家，尤其是成飞集团职工和黄出坝镇上的居民进行了商业需求调查，共采集有效样本45份；被访者从刚参加工作的年轻人到离退休的老年人、从企业职工到个体经营者等，基本代表该区域绝大多数消费祥的需求愿望。从调查数据反映出以下几个特点：2.2.1一般购物业态或基本生活配套不作考虑，重点需考虑特色、补缺型的业态:购物习惯消费区域图购物消费区域调查结果显示选择黄田坝的比例为43%,选择其它地方的比例为57%,说明一般日常生活类消费还是有就近消费的习惯。据消费者介绍黄田坝FI前能满足人们基本日常购物需求，但部分菲日常购物还是选择进入城区

7、。所以项H屮传统购物业态和基本生活配套不作考虑，重点需考虑特色、补缺型的业态。2.2.2中档/特色餐饮业态可作重点打造：就餐习惯消费区域图根据调査在屮档餐饮和特色餐饮业态上有很大的市场空间。H前黄田坝餐饮业整体较差，主要提供低档消费。而现有物业陈旧、功能不完善，能满足屮高档餐饮经营条件的物业不多。区域餐饮不集屮，不具有规模效应；餐饮业态结构不合理，供家庭消费及一般家庭宴请和单位宴请的屮高档餐饮几乎没有。黄田坝区域餐饮小以一般屮餐为主，对于特色餐饮很少，而这类特色餐饮正是一般家庭餐饮消费最多的一种餐饮类型，在众多特色餐

8、饮屮火锅就是人们较为喜欢的一种。2.2.3特色娱乐业态缺乏：黄田坝娱乐设施相对简单和落后，成规模、成品牌的娱乐消费场所没有；致使一些重要单位及商务消费都不在本地区进行。同时适合个人家庭朋友的娱乐消费，也因设施和环境较差，无法有效吸引消费者。2.2.4休闲类业态需升级换代：最営欢的休闲方式统计图（单位:人）从调查统计图表屮看出人们最喜欢的休闲方式