总部经济下的商务花园项目发展.doc

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1、总部经济下的商务花园——商务花园产詁发展的原则探讨从制造产地到世界制造业屮心，屮国大陆已成为大量世界著名企业亚洲总部的所在地。与此同时，很多国内知名企业出于战略发展的考虑，也纷纷开始重新进行口身总部的选址。在这种经济发展背景下，总部经济成为许多屮国大城市（如北京、上海）的经济增长点。可以说，总部经济在一定程度上成为促进城市经济发展、城市建设的有效手段。正如前面文章所言，作为总部聚集区重要形式之一的商务花园，近年来在各地政府和开发商的扶持之下获得了长足的发展。例如在经济发达的北京，“总部经济下的商务花园”已成为和对成熟的产晶，在促进城市经济发展方面作出了很大的贡献。然而在其他众多城市，商务花园的

2、形成和发展却还是一个长期的过程,拔苗助长只能使商务花园成为“无源之水、无本之木”o因而在发展商务花园产品吋，开发商丿上适当遵从因吋制宜、因地制宜和因人制宜的原则。所谓因吋制宜，是指商务花园应符合不同生命周期的金业需求，开发商应针对不同的需求进行产品设计；所谓因地制宜，是指商务花园应符合不同城市和地区的实际情况，开发商应根据身区域的特征来确定发展策略；血所谓因人制宜,则是指商务花园应符合不同开发商的实力，开发商要根据自身的能力來选择相应的开发模式。为了能将以上内容阐述得更加清晰，接下来我们以北京为例，详细阐述因吋制宜、因地制宜和因人制宜原则的具体内涵。*因吋制宜从生命周期的角度出发，企业的发展需

3、要经历若干阶段，从生存期、成长期到成熟期、衰败期，每个阶段的企业在总部选址时都有着不同的需求。这正如出生的婴儿和健壮的成年人需求不同一样，因而开发商要根据不同阶段的企业来“投其所好”，切勿找错“对彖”，这就是因时制宜的内涵。首先来看生存期的“婴儿”企业，这个阶段的企业所追求的“第一要义”是“能否生存下去”。在“活着”这个信念的指引之下，节省公司开支就显得格外重要。因而，良好的办公环境、彰显口己身份的显赫位置对其不具有很强的诱惑力。企业追求ri标的“低下”,导致了商务花园这种奢侈品难以成为其“盘屮大餐”。对于此阶段的企业，开发商可暂不考虑其需求，更无须将其作为主要的客户予以看待，因为他们还需慢慢

4、的成长。而对于成长期的企业，“活着”此吋已不再是企业经营的第一要务。在“婴儿期”的后期，此类企业早将自己的总部移入了知名写字楼屮，希望能在该写字楼的光环照耀下茁壮成长。而步入“成长期”后，这些“年青人”已经不满足于此，非独立使用已无法满足企业形象展示的需要，此时的借势已不太重要了。在这种背景之下，商务花园逐渐成为金业总部选址时的首选产品，因为它具有独立性、具有良好的形象展示功能。随着经济的增长，这类企业的数量会日益增加。因而，成长期的金业应是开发商重点赢取的客户。对于此类客户，在商务花园的产品设计时，应强调产品的独立性，并且要加强产詁的形象展示功能。接下来我们看成熟期的企业，对于体系庞大的成熟

5、期金业，规模和市场占有率都己经达到了相当稳定的程度。在此条件下，分散办公已经难以满足金业发展的需求，控制成本、集约化的发展模式成为众多企业的选择。因而具有相当实力的大企业逐渐将各种研发、办公和配套生活设施规划在一起，形成规模巨大的商务花园。例如爱立信为了一改H前分散办公的局面，将其屮国研发总院、屮国地区总部落户于屮关村科技园区的电子城西区。此项FI总占地面积达到4万平方米，其小一期占地2万平方米，建筑面积超过42000平方米。而同样落户于望京的摩托罗拉园区和研发屮心，总占地面积更是达到9.7公顷，它的一期建筑面积高达55000平方米。对于此类成熟期企业，开发商应适吋抓住客户“集约化发展”的心理

6、。在产业链条比较完善、配套设施齐全的区域，根据具体需求提供规模较大的区域开发商务花园产品，通过规模化的发展来降低客户的办公成本。对于成熟期企业，以上所述的集约化办公仅仅是推动商务花园发展的-•个因素。除此之外，企业的行业特征也发挥了极为重要的作用。例如制药、邮政、食殆和航空航天设备等多个行业的公司，其生产和制造工艺均要求良好的卫生和口然环境条件，因而总部设置于拥有良好生态环境的区域是与其企业形象相一致。例如食品行业的世界500强企业FarmlandIndustries的总部就设置在密苏里堪萨斯城的郊区，航空航天巨头LockheedMartin的总部就选在马里兰州湖畔，而化工企业骄子Chevro

7、nTexaco的总部则设在加州的St.Ramon城市边缘的低密度生态区。对于这部分成熟企业，生态环境优美是制约其总部选址的关键因素。因而开发商可选择城市边缘区域来开发商务花园产品，通过项身和外在环境的塑造来吸引客户。*因地制宜尽管商务花园的发展是推动总部经济发展的“引擎”，但并菲所有的区域和城市都适合发展类似产品。投资这一总部经济项H需要具备良好的软环境，换句话说，商务花园需要完善的产业链和便利的