某5号地市场定位报告.ppt

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1、津南5号地市场定位报告天津永泰2007年9月说明自公司2007年6月拍卖获得津南5号地以来,天津公司市场部及规划部经过对市场及产品的研究,确立了项目的市场定位报告,请集团公司各位领导审核批复。一、初步研究1、区域研究津南地位津南处于天津城区及滨海新区两个密集城市区的中间；由于产业导入滞后于周边地区及政府运作等原因，一直没有获得充分的发展，在环城四区中处于落后位置。经济结构从各产业的比重及发展趋势可以看出,第二产业的比例最大且比重迅速增加,其产业发展正处于跃升期;津南经济总体上尚处于工业化进程中。国家对天津的定位是第二产业为城市主导产业.但

2、由于津南所处的位置,它没有获得政府对于该地区第二产业的足够支持,而是通过自我循环和自然的发展到了目前这个阶段.经济增长状况从最近几年的统计情况来看，津南的经济呈现稳步递增的趋势，但无论其规模还是发展速度在天津所处的地位较低。人口组成津南区总人口39万人，其中农业人口28万人，非农业人口11万人。咸水沽镇从量上明显优于其他镇，除咸水沽镇外其余各镇农业人口均多于非农业人口。男女比例基本持平，家庭人口平均为2.78。行业收入构成津南的行业收入主体是公共事业及政府单位，整个区域的年纳税收入平均在20000—25000元之间。文化特点葛沽历史上曾有

3、九桥十八庙之胜，有两座庙曾受清圣祖康熙皇帝御赐额联。葛沽地区的”妈祖文化”根基深厚小站文化底蕴——近代北洋水师发祥地津南区近代有显赫的历史和特殊的文化传乘，但其文化缺乏根性,文化认同度和凝聚力均不高。天津72“沽”，以近代漕运发展起来的天津“沽”文化，是城市的起源所在津南印象距两大城市区均距离较远，目前无法受到城市发展的带动作用。天津较不发达的近郊区之一；经济结构以工业为主，还没有进入以服务经济为主的现代阶段。农业人口占主体，达2/3，但GDP贡献度仅占3%,大量富余人口进入周边企业打工,有一定的支付能力。目前区域面临的主要是城市化问题。

4、人口规模较小，非农人口仅11万，咸水沽镇人口仅4万，需求规模非常有限。文化缺乏根性，没有心理认同感。市场区域分布津南的居住市场规律性非常明显。由于明显的区域中心集聚作用，咸水沽周边四镇的商品房开发量极其稀少。与区中心的距离相对较远，经济又相对发达，葛沽与小站的商品房市场基本自成中心，均有一定规模的住宅开发；双港及八里台因区位关系处于市区和区域的双重影响下，有可能因价格杠杆作用挤压到区域市场中。板块特征北侧与空港题材的东丽湖组团相接；东侧与开发区板块相望；西南侧与西青组团遥相呼应；西侧与外环线组团相接咸水沽组团与周边板块相比有明显的特征：相

5、对独立，半封闭；与其他板块距离都在10公里以上，联动较小，受整体市场影响较小；无显著题材，没有共同的价值特征，只有区位特征。受外部市场关注较小，诉求范围也较窄。板块无论从规模还是项目个数与其他板块相较均处于相对弱势地位。是唯一市镇中心的集聚形成的板块区域供需分析由右侧统计数据得出曲线分析图区域市场需求的增长稳定，供应的人为放量造成市场的压力急剧放大，新增供应量达100万平米,而区域市场年消化量仅有40万平米左右,项目竞争面临严重竞争。市场供应趋势研究在04年以前,市场上多层产品为主流,土地的利用率不高,由于土地供应的高峰在03-04年形成

6、了经济的超速发展,同时经济的发展也带动了房地产需求的快速提升;需求与供应的错位造成了需求的跳跃式发展由于津南组团与其他组团的需求状态的错位和竞争水平的低强度,造成了市场供应的错位,使该区域需求从多层直接跳跃到了高板、小高板时代；04年以后到目前的产品供应类型介于多层与高板之间，随着经济的发展，土地利用效率的提高使住宅向高层化发展的趋势明显。随着土地成本的提高，楼面价也水涨船高，迫于经济压力，消费群体趋向于更理智的选择住宅类型。随着土地利用率的进一步提高，需求与供应的错位趋势将越来越明显区域消化量分析06年的销售冠军为博雅名邸，7万平方米区

7、域新开盘项目第一年平均销售额为4.1万平米2、开发节奏建议综合我项目的特点及节奏,项目开发节奏建议确定为:分3个营销季销售：第一季开发面积控制在5万平米以内,略高于市场接受新盘的流量，由于处于市场的需求空挡，销量基本可以保证。第二年的开发量应在5-6万平米左右,正常的市场消化量,面临较多的竞争第三年的开发量在3-4万平米左右,市场对项目基本认可，是攫取利润的最佳时机区域价格增长幅度研判目前咸水沽在售项目价格的年平均增长率在8%左右项目的销售价格预期目标增幅建议保持在10%每年的速度3、开盘初期价格判断目前多层产品销售均价在4700元/高层

8、产品在4600/洋房在4900元/商业在8000元，如果开盘能在2008年5月，周边高层产品的售价应在5100元/平米；项目的开盘价应在5300元/平米以上；如果开盘能在2008年10月，周边