某房地产公司策划招商实施方案.ppt

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1、策划招商实施方案1目录Contents序1.项目概述PART1.市场调研PART2.项目定位及目标群体分析PART3.业态布局PART4.比例划分PART5.价格制定PART6.财务分析PART7.招商策略PART8.推广策略及目标PART9.推广物料PART10.招商实施2序1.基础数据广佛智城位于佛山南海区广佛国际商贸中心区核心位置，占地近400亩，总建筑面积超83万平米。项目首启部分计划2013年12月底开业，包括商业及写字楼：商业部分：商业步行街区3、4、5、6、8号楼，总建筑面积为23,158平方米，合计479间商铺；写字楼部分为4、8、9号楼【

2、8、9号楼为LOFT】，其中4号楼可租面积6,350平方米【剩余部分为预留单位】，单层面积约1,000平方米。3PART1.市场调研关键词：市场概述、供应量、存量4佛山/南海商业市场概述佛山现有较大规模的零售商业将近1，400万平方米，整体发展状况一般；万达、保利、万科等大型商业集团的进驻和天河城、永旺【吉之岛】急速扩张，针对中高端消费市场的争夺将会更加激烈，佛山商业面临重大调整；佛山商业地产的开发为多区域开发，消费市场分散；佛山商业市场概述南海商业市场概述南海板块将近100万平方米，人均商业面积配比接近发达国家水平，严重饱和，发展难度大；广佛智城周边零售

3、商业整体档次较低、同质化竞争非常严重项目周边专业市场总面积达380万平米，其中年交易额超亿元的专业市场达15个。5佛山/南海写字楼市场概述佛山经济以制造业为主，第三产业发展相对比较缓慢，但因写字楼的供需关系原因，导致市场整体租金相对较低；未来佛山写字楼市场供应量非常大，2013年预计推出量为180万平方米，其中广东金融高新区今明两年预计推出60万平米，禅桂中心区约50万平方米。目前佛山写字楼主要分布在禅桂两地和广东金融高新区、季华七路、东平路；南海周边现多为中小型企业，分布在一些低端写字楼里面，租金多在20元上下；佛山/南海写字楼市场概述启示：佛山当地写字

4、楼市场总体租金不高、竞争巨大，但项目周边专业市场密集，汇聚大量中小型企业。随着佛山经济转型战略的提出，企业升级势在必行，一旦需求释放，未来对写字楼市场看好。6佛山商业、写字楼存量及未来供应行政分区商圈写字楼商铺租金售价租金售价禅城祖庙6010,00020035,000季华7515,00015028,000南海桂城559,00015030,000千灯湖7519,00012025,000顺德德胜5010,00010023,000注：南海写字楼租金价格主要为片区较好的中心城区价格2012年佛山存量商铺总计199万㎡其中禅城区商铺集中在祖庙商圈，现有88万㎡的商业

5、，占44%，南海片区以季华，桂城，千灯湖三个片区为主，总共有68万㎡占比34%，顺德片区43万㎡，占比22%。2012年佛山市各区商铺存量7佛山商业、写字楼存量及未来供应类别区域年份20122013201420152012-2015写字楼全市2315-2159六大商圈1815-2154购物中心全市5373--126六大商圈765--72城市综合体全市349177176150852六大商圈34910296150697全市共:1037六大商圈823单位：百万平方米8项目分析项目外部分析小结项目位于佛山城市中轴，区位优势明显1公共交通配套不足，客户达到性不佳2周

6、边商业场所尚未形成，难以吸引消费人群3项目周边处于开发阶段，暂未形成商业氛围4项目前期招商经营有一定的难度。如何创新定位吸引商家进驻，是目前重点考虑的主要因素。9消费者区域分析区域消费占比项目周边消费客群分析项目周边消费者交通工具分析公共交通系统欠发达，配备未完善注重品牌吸引力、购物便捷性、业态组合等方面饮食支出占日常支出近三分之一，需求量大。本地消费群，习惯往禅、桂两城及广州、港澳消费。项目分析——消费者分析10项目分析——市场调研及项目分析思路回归项目条件决定项目商业定位属性从项目区位特性来分析：目前传统商业未来供应量巨大，且同质化严重，继续发展同类型

7、商业风险较大，可结合项目区域的整体发战略，打造广东省智慧城市，佛山南海城市转型、产业升级。向电子商务发展，符合商家对电子商务发展的需求。从商业现状来分析：项目周边商业整体经营档次较低，发展高端消费模式存在较大风险，但发展档次低、同质化的商业模式同样不符合市场需求，因此必须走特色化、一体化经营模式。从项目的规模来分析：项目总体83万平方米超大规模，且产业部分的规划占整个项目的比重较高，必须发展多功能一体化话，特色化商业，且商业产业关联性强的商业模式。11市场综合环境决定项目商业发展方向从区域的消费特性来分析：写字楼客户特性分析：项目周边存在大量廉价写字楼，且

8、大多为中小型企业，如果没有较大的市场动力，帮助企业进行升级发展，写