教学辅导05第五章 住房抵押贷款证券化－教学辅导.doc

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1、第五章住房抵押贷款证券化一、教学提示本章需要掌握住房抵押贷款证券化的概念及运行原理，了解主要发达国家抵押贷款证券化模式，在此基础上对我国推行抵押贷款证券化进行探讨。二、重点讲解本章应掌握的重点内容有：1、住房抵押贷款证券化的类型住房抵押贷款证券化所使用的金融工具统称为抵押贷款支持证券。最常见的分类是按照交易结构将其分为三种类型的证券，而其他创新类型的证券则都是从这三种交易结构中衍生出来的。（1）转手证券（Pass-throughsecurities）（2）资产支持证券（asset-backedsecurities）（3）转付证券（pay-throughsecurities）在学习过程中要注意三

2、种类型证券的相互关系，各自的优点和缺点。表5.1三种抵押贷款证券的比较类型特征过手证券ABSCMO抵押担保资产的所有权属于投资者属于发起人属于发起人发起人资产负债表上证券化的资产是否保留不保留在资产负债表中仍保留在资产负债表中仍保留在资产负债表中资产证券本息的支付来源完全来自原始资产产生的现金流不依赖原始资产产生的现金流完全来自原始资产产生的现金流现金流量的确定性相对不确定相对确定相对确定抵押品利用效率高很低高到期期限同一次发行的所有的过手证券期限相同同一次发行的所有ABS期限相同到期档次一般分为3－6档，本金的偿还有先后顺序信用级别从政府担保的AAA级证券到A级的私人过手证券很高，大多数是A

3、AA级或者是AA级的绝大多数是AAA级2、住房抵押贷款证券化的操作流程（1）组建住房抵押贷款证券化的资产池（assetpooling）。持有这类资产的发起人一般都是为了将流动性较差的资产变现。发起人对自己的可证券化的资产进行整理，根据自身融资目标来确定证券化资产的数量。最后将这些资产按照一定的依据汇集组建资产池。可以证券化的资产必须是在未来一个期限内可以产生稳定、可以预测的现金流，信用表现良好，并且资产具有很高的同质性。（2）设立特殊机构SPV，实现破产隔离（bankruptcyremote）。SPV基本是个空壳公司，它专门为了完成住房抵押贷款证券化交易而设立的一个特殊实体。SPV只从事单一业

4、务：购买证券化资产、整合应收权益，并以此为担保发行证券。它并不参与实际业务的操作，具体工作委托相应的银行、资产管理公司等中介机构。SPV可以由发起而设立，到抵押支持证券到期而解散，也可以不受资产池期限的限制永续存在。破产隔离是证券化成功的重要手段。破产隔离使得资产池的质量和发起人自身的信用水平得以分隔，一旦发起人破产清算，资产池将不会列入清算范围。要实现破产隔离必须要做到对SPV的业务进行限制，SPV完全独立于发起人，最后要求SPV按照“真实出售”的标准购买资产。（3）进行信用增级（creditenhancement），完善交易结构。SPV在信用评级前，会聘请评级机构对设计好的争取进行内部评级

5、，一般而言，如果评级结果不理想，那么就无法吸引投资者，所以要想办法对提高证券的信用等级。金融工程师创造了一系列的信用增级的方法，提高信用级别，改善发行条件，顺利实现证券化。（4）设计证券，信用评级。根据风险收益偏好和市场状况来设计证券。为了让投资者认知住房抵押贷款，通常需要进行信用评级。从而帮助发行人确定合适的信用增级方式和规模，同时评级的结构也可以给投资者提供一个明确的信用等级标准。（5）住房抵押贷款证券发行。住房抵押贷款证券的发行通常是由SPV发行或者由SPV通过证券承销机构发行，如通过一组包销的公开发售或者是由一名包销商安排的私人配售发行形式进行，不过要符合证券发行规则。（6）管理资产池

6、，偿付证券权益。服务商一般为发起人承担对资产池的管理，记录资产池产生的现金流，并把这些收入存入SPV事前指定的受托银行。托管行建立积累金专门准备给SPV对投资者的还本付息，并向各类机构支付专业的服务费用。3、住房抵押贷款证券化的风险控制住房抵押贷款证券化虽然具有很多优点，存在着许多风险。一般而言，涉及到市场风险、资产风险、利率风险、商业风险、违约风险等，与通常的资产面临的风险是相似的。不过，这类证券面对的突出风险在于利率风险、提前支付风险和信用风险（违约风险）。（1）利率风险。利率风险（interestraterisk）也称为市场风险（marketrisk），是指由于利率的变动造成的发放抵押贷

7、款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。这是住房抵押贷款证券化交易中最难以规避的。在住房抵押贷款证券化中表现为三个层面，第一是利率的变动导致住房抵押支持的证券价格发生变动，从而影响了投资者获利的大小；第二是利率的变动导致住房抵押支付的证券利息收入再投资收益率的变化；第三是利率变动导致住房抵押支持的证券本金流量发生变化，进而给投资者的收益带来影响。抵押支持证券的价格与利率呈反比，利率上升时，抵押贷款