某市某某别墅项目投资可行性建议书.docx

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1、申报单位：法人代表：申报日期：审批结果：***水公司*************评审通过详细摘要第一部分项目决策背景——七大利好因素一、XX市经济保持着快速健康的发展；二、XX市房地产市场供销两旺，持续看好；三、XX别墅市场全而繁荣，量价齐升；四、XX市XX区发展势头良好；五、F1方程式赛车场距本项冃仅4公里；六、XX镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了XX新镇建设的序幕；2002年2月28H,XX区土地开发中心与深圳金地集团、XX嘉宝集团就占地140公顷的“格林风范”居住区开发建设项冃举行隆重的签约仪式。作为XX区冃前最大的房地产开发项冃，以及整个XX星城规划中最先启动的项冃，X

2、X镇国际化社区——“格林风范”的启动标志着XX区房地产业步入了全新的发展格局。它的开发拉开了XX新镇建设的序幕。XX星城居住区项冃总规划土地面积约333公顷，位丁XX区XX镇东部，与本市宝山区、普陀区接壤，北至蕴藻浜、南接丰翔路、东临中槎浦河、西靠沪嘉高速公路。该项冃与XX别墅相隔不远，对XX别墅的营销是一个大的利好因素。七、XX区政府将引轻轨至XX镇。最后结论：从宏观面到微观面均显示出政策和经济因素对本项冃呈现的利好态势。第二部分项目及周边环境分析从项冃位置、项冃现状、项冃周边3000米范围内的社区配套三个方面的分析，作岀项冃的初步评估：XX别墅项冃具有一定的区位优势和环境优势，周

3、边配套较为完善，私家车交通方便，但XX镇及XX区的房地产发展缓慢，均处丁•起步阶段，区域市场不被消费者认可。随着F1方程式赛车场的建造，特别是项冃附近的XX星城屈住区项冃的启动必将带动整个XX区域市场的快速发展，故本区域具备很大的增值潜力。由于XX别墅项冃冃前为现房转让，故项冃本身积留了许多不利于营销的问题，但通过对项冃的改建及包装，市场前景依旧看好。第三部分市场现状及其趋势判断一、XX市房地产市场整体分析1、2002年XX房地产市场现状分析2、2003年XX房地产市场趋势判断二、XX市别墅市场整体分析1、XX别墅市场回顾和展望2、XX别墅市场用途的六大类型3、XX别墅市场的区域分布

4、4、XX别墅市场的价格区间5、XX别墅市场的供需状况6、XX别墅市场的客源构成三、XX市外环线周边可类比的别墅项冃分析四、XX镇房地产市场及楼盘分析第四部分项目优劣势分析及产品的营销建议通过第三部分的市场分析得岀：一、项冃优劣势分析1、项H优势•由于XX房地产市场和别墅市场均持续看好，且出现供小丁求的态势，作为现房的XX别墅2003年入市的市场风险较小；•XX区F1方程式赛车场的建造、XX星城项冃的启动以及轻轨的引入三大利好消息都将给本项冃带来机遇；•XX别墅的转让价较低，入市的均价有较大的选择余地，由于该项冃中小面积产品较多，总价在整个市场中优势非常明显；•XX别墅具有一定的区位优

5、势，周边配套较为齐全，适合居住和投资；•XX别墅的绿化较好，每幢別墅的花园独立且面积较大。2、项冃劣势•XX别墅产品具有一定的缺陷，需耍改建，如何改建是本项冃运作成功的关键；•XX别墅所在区域房地产市场起步较晚，还未被客户认可，将给本项冃的销售带来一定难度；•XX别墅小区内缺乏基本的配套，需耍引进。二、产品的营销建议1、冃标客户层•XX镇及所属开发区内的中高收入家庭是本项冃潜在的购买者；•XX区、普陀区、闸北区的私营老板是潜在客户；•本市看好XX镇的发展前景的投资者是潜在客户。2、项冃营销的建议项冃需耍改建的具体方案：•外墙而需耍清洗；•窗户更换为档次较高的塑钢窗，并配合外立面的色彩

6、搭配及风格塑造选用塑钢窗的窗框色彩及造型。通过色彩的变化和局部的立面变化增加每幢别墅的可识别性；•修复每幢别墅的大门，并设计大门造型；•别墅室内需耍清扫；•部分户型，如户型A的结构设计需要整改；•小区内植被和草坪需要修整；•小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司；•小区引入有线电视、宽带等配套；•小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境；•清洗游泳池；•小区大门重新设计并建造；•小区大门与主干道Z间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良好的小区外部视觉形象；•配备一俩看房专车。第五部分项目均价的预测一、类比价值预测法1、根据本项冃与周边可类比别墅项R的价值比较判断本项R可实现

7、均价(1)选择可类比项冃根抑木项冃的区位特征，依照别墅项冃在外环线周边，位丁•行政区域交界处的原则，选择了以下项冃作为本项冃的可类比的别墅项冃。XX区：东渡园景别墅、皇府别墅、绿谷别墅普陀区：美墅南汇区(2)对比并量化本项冃同各类比别墅项冃各价值要索的对比值可类比项冃的详细资料见第三部分第三小节。量化的标准：以低成本改建后的XX别墅为标准，XX别墅的各项为100,优于XX别墅则分值高于100,比XX别墅差则分值低于100,各价值耍素赋予相同的权重，得出综合