需求供给与房地产市场价格形成机制.ppt

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1、房地产经济学第3章需求、供给与房地产市场价格形成机制▣学习目的与要求本章讲述房地产的供给、需求与房地产市场价格的形成机制。要求掌握土地供给的特点、地价的内涵及影响因素、地价与房价的关系以及利率与房地产供求的关系，了解房地产需求的内涵和影响因素。▣主要教学内容土地需求、供给与地价的形成需求、供给与房地产价格的形成地价与房价间的关系分析3.1土地需求、供给与地价的形成▣土地需求▣土地的供求平衡▣地价的形成▣土地供给3.1.1土地需求概念投资者或开发者在一定价格条件下愿意购买且具有支付能力的土地数量。分类对土地自身的需求将土地作为生产要素时的派生需

2、求3.1.1土地需求对土地自身的需求(土地产品需求)将土地视为一般产品时，其需求量与其价格成负相关关系。将土地视为投资（机）性产品时，其需求量与其价格成正相关关系。PDOQDPOQ一般状态下的土地需求曲线特殊状态下的土地需求曲线3.1.1土地需求对土地的派生需求(土地要素需求)生产者对土地要素的需求是由消费者对土地上生产产品的需求所引致或派生的，称为对土地的派生需求。PQDO土地作为生产要素时的需求曲线pVMP=MRP=Dq土地市场的需求函数是从生产函数导出的。生产者对土地的需求量由利润最大化原则确定，当边际要素成本MC土地=边际产品价值VM

3、P（完全竞争市场）或边际收益产品MRP（不完全竞争市场）时，土地要素的需求量得以确定。3.1.2土地供给概念可供利用的土地数量。分类土地的自然供给土地的经济供给土地的自然供给指地球中可供人类利用的土地数量，包括已经利用的土地资源和后备的土地资源。土地的自然供给受气候条件、可供利用的淡水等资源量、交通便捷程度等因素的制约，其供给量的大小与技术水平有关。在一定的技术条件下，全球的土地自然供给总量是恒定的、无弹性的值，不受价格等社会经济因素的影响。因此，土地的自然供给曲线是一条垂线。POSQ土地的经济供给指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接

4、用于生产、生活等各种用途的土地数量。土地的经济供给有弹性，其供给量随着经济的发展而增加，包括总量的增加与因用途转换而导致的某种类型的土地的数量增加。不同地区、不同用途土地的经济供给曲线不同。一般状态下的土地经济供给曲线特殊状态下的土地经济供给曲线长期短期PQOSPPSOQSOQ土地的自然供给与经济供给的关系土地的自然供给是经济供给的基础,土地的经济供给只能在自然供给的范围内变动,即某一区域内土地的自然供给是经济供给的上限。土地的自然供给强调的是土地的资源性，土地的经济供给主要针对不同的土地用途，侧重于土地的资产价值，是资源与资产的统一体。价格

5、与成本0产品价格提高或开发成本降低，供给提高可能开发的土地已开发土地可开发土地技术进步，供给提高土地的经济供给与自然供给的关系3.1.3土地的供求平衡一般土地供求平衡土地是一种商品，受一般商品供求规律的制约。土地数量x0S地价rDE均衡地价r0x0地价r土地数量x0SDr0D1S1r1r2r3土地供求变化的三种情况3.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲线短期的土地供求S土地数量x地价rr0q00D1D0D2r2r1在短期内，土地供给无弹性，土地供给量固定（q0），土地价格水平完全由需求一方决定。土地是一种特殊的商品，有其特殊性:如位置固定不

6、变，一定技术条件下土地自然供给不变，经济供给弹性也有限。3.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲线其他特殊的土地供求在图（1）中，土地供给曲线特殊，土地需求曲线为一般，表明地价在一定范围内遵循一般商品的供求规律，但当土地供给达到自然供给时，土地供给保持不变，自此时地价由需求决定。土地数量x地价rr0（1）r2r1OQS3.1.3土地的供求平衡特殊的土地供求曲线其他特殊的土地供求在图（2）中，土地供给曲线与土地需求曲线均特殊。表明土地的需求者将土地作为投机对象，价格高涨的土地，需求较大，需求随着价格增加而增加。地价在一定范围内由供求双方决定，之

7、后，地价由需求决定。地价r土地数量xr0（2）r2r1OQSD土地供求的另一种特殊形式是有价无市，即有土地供给和价格，没有需求者，或者只有对土地的需求及地价，但没有土地供给。3.1.4地价的形成地价的内涵地价的特点地价的影响因素3.1.4.1地价的内涵地价即土地价格，是指土地的购买价格，包括土地所有权价格和土地使用权价格。土地价格是三个部分的资本化：①真正的地租，主要指绝对地租和级差地租。②土地投资的折旧。③土地投资的利息。土地能产生收益,其中一部分收益必然归土地所有者（包括由土地所有权垄断而产生的绝对地租及由土地条件好坏而产生的级差地租）。

8、现实的土地都凝结着人类劳动，土地所有者和土地开发商对土地开发而进行的投资构成土地资本，这些固定资本必然要求回收，从而以折旧和利息的形式在土地价格里得到体现。3.1.