房地产行业--绪论地产行业的特点.doc

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1、z第1章绪论——地产行业的特点房地产也是我国国民经济的重要产业，在现代社会经济生活当中有着举足重的地位，经过十几年的发展，中国房地产业正趋于规模化、品牌化、规范运作的转型时期。房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方向转变。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方都将发生新的变化，国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产提供了高速发展的机会，也使房地产面临更加激烈的竞争，经过近二十年的发展，国内房地产业具备了明显的特征：一是资金密集型行业；二是投资大、风险小；

2、三是周期长；四是供应链长；五是地域性强；六是关联度高。房地产行业的物质产品是有形的建筑产品。作为有形建筑产品，又有不同一般产品的特点：1不动性121/121又称不动产，在一般的商品流通中，商品除了发生形态的变化外，还会发空间位置的移动，但是由于房地产属于不动产，因此其空间位置是不变的，是其所有权登记证书对权益人的变换进行登记，因此在流通过程中，随着价形态发生变化的不是产品本身位置的变化，而是靠登记证书变更实现权益转。2房地产商品使用的长期性房地产商品的价值大、使用的期限长，决定了大多数的消费者无法一次性付巨额的货币，因此往往不能单独一次性消费，常常要借助相关的

3、金融工具帮助完成消费的支付。3房地产商品的有限竞争性由于房地产的希缺性、不可再生性，从而在供给上造成垄断，由于其不动性和地域性，使得其全国范围内的竞争被限制。由于其价值大、使用时间长，因此可以多次交易，另外由于其对于社会发展的重要性，使用方向、功能的不易变更，使用对相关他人权益的影响，使得国家必须对其进行管理和控制，因此必然限制了房地产市场的自由竞争。4产品投资性与其他市场相比，房地产产品由于其特有的属性，常常与基金、原油等资源性商品一样具有其它商品所不具有的保值、增值功能，由于具有增值的特殊功能，从而就具有了投资的天然属性。1.2我国房地产行业发展的历程1.

4、2.1起步阶段从上世纪七十年代末到上世纪九十年代初期，1978年，理论界提出了住房商品化、土地产权等观点；1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司；1982年国务院在四个城市进行售房试点；1984年广东、重庆开始征收土地使用费。上世纪八十年代末到上世纪九十年代初是中国房地产市场的一个起步阶段，1987年11月26121/121日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地；1990年，上海市出台房改方案，开始建立住房公积金制度。从1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1.2.2调整阶段从上世纪九十年代初持续到中期，房改全

5、权启动、住房公积金制度的全面推行是在1992年，1993年“安居工程”开始启动，之后房地产业开始了急剧快速增长的阶段，其中月投资额最高的增幅甚至高达146.9%，房地产市场在局部地区出现混乱局面，甚至在个别的地区出现了比较明显的泡沫。1993年经国家的宏观调控之后，房地产业的投资增长率普遍出现大幅的回落。1.2.3发展的阶段第三个阶段出现在上世纪九十年代中后期到本世纪初，随着住房制度的不断深化改革、居民收入水平的不断提高，住房成为消费热点。随着98年后住房实物分配制度的取消以及按揭政策的实施，房地产投资开始进入了一个平稳发展的阶段，房地产业成为国民经济的支柱产

6、业之一。1.2.4调控阶段最近两、三年中国房地产市场进入第四个阶段，由于住宅产品价格的不断上扬，国家自2003年以来出台了多项调控措施。1.3国内房地产业的发展现状121/1212、新购置土地状况2005年1季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3个百分点。1998年至2003年，房地产开发企业累计购置土地面积12.9亿平方米，年平均增长35%；支付土地购置费6149亿元，年均增长42.6%。土地购置面积在1999年4月以前，快速增长，增长率最高达91%，2000年至2004年初保持45%以上的增长，20

7、04年6月份以后，土地购置面积的增长速度降到7%以下。新开工面积增幅下降。2005年1季度新开工面积14096万平方米，同比增长9.3%，增幅同比下降13.2个百分点。121/121121/121121/121121/1216、不同档次商品住房供应状况中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，别墅和高档公寓类住宅2000年、2001年和2002年投资增长率分别为51.2%、37.0%和39.7%，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。从竣工套数来看，2000、2001和2002年的别墅和高档公寓类住宅竣工套数增速分别为36.0%、20.6%和

8、35.4%，而同期住宅竣工套数增速分别