关于小区物业管理情况的调研报告.doc

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1、大海社区关于辖区住宅小区物业管理情况的调研报告为贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展理念，关注辖区居民的人居环境及物业服务状况，切实增强住宅小区居民群众的幸福感和获得感，为辖区居民营造一个良好的人居环境，破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的安全感和满意度。大海社区对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据我社区辖区内小区物业管理工作的实际状况，梳理如下调研报告。一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况大海社区辖区内有物业管理的小区共X个，包括A小区、B小区、C小区、D区，

2、共有居民住户5000户，常住人口约16000人。其中A小区为2005年建成的小区，物业收费标准为0.4元/㎡，物业费成功收费率为90%；B为2012年建成入住，物业收费标准为1.4元/㎡，收费率约40%；C小区为2015年建成入住，物业收费标准为1.6元/㎡；A小区为2016年建成入住，物业收费1.5元/㎡，收费率约68%。在物业资质方面，A的XX物业管理有限公司为一级资质，其他物业管理有限公司为二级资质。在服务水平方面，新建小区的物业服务相对规范，B和C小区由于收费标准低和收费困难等方面的原因，仅保留最基本的基础设施维护及卫生服

3、务。在平桥辖区内，暂无一个小区两家物业公司管理的现象。二、辖区内小区物业的管理现状及存在的困难由于房开前期建设不完善以及部分承诺未兑现等方面的原因，导致小区业主与物业公司之间矛盾凸显，涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，存在的困难主要表现在以下几个方面:1、业主将前期物业与房开混淆。属于房开承诺的相关规划未实现导致业主意见较大，影响后期物业管理。2、物业费用收取困难。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，大海社区在调查辖区内4家物业公司时，物业公司有关负责人普遍反映，小区居民自

4、动缴费意识不强，且以前期房开未建设好相应的停车场、未办理房产证、未完善基础设施为由拒绝缴纳物业费。辖区内4家物业服务企业，仅2家企业达到收支平衡或略有盈余。3、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。2015年7月，辖区B小区原物业管理公司因大部分居民拒绝缴纳物管费撤离。在大海社区的积极引导下，于2015年8月成立业主委员会实施自管，代履行物业职责，2017年8月引进新的物业管理公司。物管费仅为0.4元/㎡，全部收齐物业费总收入约22万，除去水

5、电费、11名工作人员工资所剩无几（含1名电工，4名安保人员，6名保洁人员），目前小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。根据社区前期网格员入户调查统计，50%的居民认为小区服务质量一般，30%的认为较差，20%的认为无所谓。此外，辖区C区从建设年代来说为新建设小区，但由于房开未能为居民办理产权证等前期遗留问题，导致大部分业主拒绝缴纳物业费，目前陷入恶性循环状态，物业费难收取，居民满意度较低。该小区物业服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容。4、回迁房及老小区环境脏乱。总体来说

6、新建小区物业管理较好，老小区及回迁房环境差距明显。由于生活习惯未转变等原因，我辖区D小区主要为原村民安置区，村民生活习俗未得以转变，刚入住时乱拉乱挂、乱停乱靠、小区占道经营违章建设等行为屡见不鲜，在居住区办酒席现象时有发生，物业管理困难，在社区多次宣传引导后才有所好转，购买商品房入住的居民意见较大。5、物业经营不透明导致业主猜疑。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地监督和查询。有约8%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。6、物业服务人员服务

7、意识淡薄。部分物业服务企业由于用工成本等方面的原因，招聘的安保人员及保洁人员缺乏服务意识，缺乏与业主理性沟通的能力，导致业主对物业公司不满，甚至对立，影响小区物业管理。三、当前物业管理难的主要原因分析1、前期物业缺乏公开途径引入。业主将对房开的不满代入到物业公司，导致收费困难、管理困难等一系列问题。2、物业公司缺乏有效监管与审核。由于房地产业发展迅速，住宅小区数量越来越多，分布范围越来越广，行业主管部门难以对面广量大的物业公司进行有效的监督和管理。属地社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确，绝大部分小区没有成立业主委员

8、会，多层次的物业管理监管体系严重缺失。对于服务不到位的物业企业，社区难于约束及督促，部分物业服务企业对社区的约谈等手段置之不理，不能有效进行监管及督促。3、房开企业乱承诺不兑现及不负责任现象长期存在。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与