房地产估价第四章剩余估价法ppt课件.ppt

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1、第四章剩余估价法1本章主要内容剩余法的基本原理1剩余法的基本公式和适用范围2剩余法的应用32第一节剩余法的基本原理土地影响因素土地用途最高最佳使用原则，合法原则预计建成后房地产的价格开发建设成本利润投标金额将估价对象房地产预期开发后的预期销售收入，扣除预期的正常投入费用、正常税金和正常利润后，将此余额作为估价房地产价格的一种估价方法。此价格称为剩余价格或倒算价格。3受委托方委托，根据土地管理的有关法律法规和规章，我中心（挂牌招标人）将对位于佛山市禅城区（地块编号为04-CG01）的一宗国有土地（位置见附图）使用权的转让进行公开挂牌招标，现将有关事项公

2、告如下：一、地块情况：   该地块位于佛山市禅城区倚翠园西侧、绿景路南侧，土地净用地面积为4037平方米，用地性质为居住用地，土地使用权出让年限为住宅七十年。   该地块主要用地强度指标（按净用地面积计算）如下：建筑密度≤30%；容积率≤3.0；绿地率≥30%。   该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定外，均可单独或联合参加竞价。三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月

3、17日下午4：00（以现场悬挂的时钟为准）止。五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买《挂牌招标文件》，并在报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。4第一节剩余法的基本原理剩余法的理论依据地租理论是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。地租

4、是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。5第一节剩余法的基本原理剩余法的理论依据价格构成理论W=k+mk：商品的成本价格m：利润W：商品的价格一般商品的价格构成形式W=k+m房地产商品的价格构成形式共性特性k：房地产开发建设成本+税金m：正常利润W：房地产商品的销售价格6第一节剩余法的基本原理剩余法的理论依据价格构成理论房地产开发建设成本=土地成本+建筑成本+期间费用土地使用权的购买价格+土地开发费土地使用权的购买价格房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——地租7第二节剩余法的基本公式和适用范围房地

5、产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=房地产的预期销售收入容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。获取途径：出售的房地产：出租的房地产：市场法、趋势法市场法、收益法8第二节剩余法的基本公式和适用范围房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=除土地价格以外的房地产开发建设成本土地开发费房地产开发建设成本=土地成本+建筑成本+期间费用土地使用权的购买价格+土地开发费建筑成本期间费用9第二节剩余法的基本公式和适用范围房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设

6、成本税金正常利润——土地价格=除土地价格以外的房地产开发建设成本是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一平”）费用和基础设施费用“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、煤气、热力的修建、安装以及平整场地。“三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安装以及平整场地。“基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等基础设施的投资。土地开发费建筑物本期间费用10第二节剩余法的基本公式和适用范围房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=除土地价格以外的房地产开发建设成本是指房屋

7、等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。前期工程费用：包括勘察设计费用和可行性研究费用房屋建筑安装工程费：直接费、间接费、计划利润。公共配套设施费用：两类。土地开发费建筑成本期间费用11公共配套设施费用第一类：开发项目内独立的、非营业性的公共配套设施费用。第二类：城市规划中配套项目的建设费用。开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压以及交通道路的建设费用。开发项目内部营业性的公共配套设施费用开发项目内的非营业性配套设施费用列入开发建设成本。12第二节剩余法的基本公式和适用范围房地产预期销售

8、收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=除土地价格以外的房地产开发建设成本筹资费用