酒店项目的前期筹划.doc

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1、酒店项目的前期筹划如果说，酒店是一座理想的大厦，那么，酒店的筹备工作就是建造这座大厦的基础。酒店企业的开业筹备规划从总体上说是“两个重点”及“三个主线”。“两个重点”指的是酒店开业筹备中的硬件筹备和软件筹备。硬件筹备主要是指酒店的工程筹建工作，软件筹备则是指酒店的开业经营管理筹备工作。“三个主线”指的是酒店开业筹备所经过的三个时期，即先期筹划期、工程建设期和预开业经营管理筹备期。第一部分：酒店项目前期筹划需要考虑的问题酒店项目前期筹划将促使酒店决策者和预开业筹备的经营管理者全盘考虑一下几个问题：（一）：酒店究竟是为谁建造的     进行酒店项目的前期筹划时，要首

2、先考虑的是酒店是为谁建造的？是为客人建造的吗？看似简单的问题仔细想想就不那么简单了。  很明显，不同的客人有不同的需求，客人会根据个性化的需求来寻找适合自己的酒店。影响客人消费行为的可能有价格因素、地理位置因素、个性化差异因素、习惯性因素等多种原因。对酒店而言，在实施项目工程前，必须遵守“先定位，再选择”的原则，明确酒店市场的市场定位，明确酒店是为哪些层次的客人服务的。  要做出准确的市场定位，就要了解酒店所在地区域有什么样的市场需求，未来的客源结构是怎样的？如果酒店位于城市的中心商务区或交通枢纽带，客人大部分有商务旅游需求，那么，酒店最好定位为商务酒店；如果酒

3、店位于旅游胜地或风景区，旅游客流量比较大，那么，酒店最好定位为度假型酒店；如果酒店周边有大量的长住商旅或会议展览的客源需求，那么，酒店很可能定位为公寓酒店或会议型酒店。（二）：如何开发合理的酒店产品  适合目标市场的产品才是酒店作为企业生存和发展的根本。通俗地说，客人最喜欢消费的产品也就是合理的产品。在确定了酒店的市场定位和经营范围后，要把其主要产品按照不同的定位和客人的需求进行仔细分析，对客房、会议设施、餐饮设施、公共区域的规模和比例进行合理调配，集中发挥资源优势，最大限度地满足客人的需要。  在构建产品结构时，还有考虑到酒店运营的经济性，对于预期能够获利较大

4、的酒店产品要相应的加大投入，保证酒店有足够的市场竞争力。（三）：酒店企业需要实现什么样的目标     酒店企业需要实现什么样的目标呢？     对酒店业主来说，这个目标就是酒店在未来的经营中能取得怎样的经济效益和社会效益，具体体现在酒店项目的投资回报、有形资产的保值增值和无形资产的形成这几个方面。     对酒店的预开业经营管理和未来的经营者来说，这个目标就是有多个短期目标组成的，它包括酒店刚刚进入市场的培育期、业务拓展期和经营成熟期等不同时期的目标。每一个阶段的目标所带来的收益是不同的。在酒店市场培养期，如果酒店业主要求管理者实现一定的经营利润，这是不现实的。

5、因为在这个时期，酒店的主要任务是树立品牌形象，尽量扩大客源市场，其运营管理成本和人力资源成本相对会高些。当酒店经过一两年的市场培育期进入到业务拓展期和经营成熟期后，其市场形象已经确立，经营管理模式相对固定，收益能力日趋稳定，实现相应的经济任务也就水到渠成了。（四）：酒店业主和未来经营者对酒店的心理预期有何不同  在这一问题上，酒店业主和未来经营管理者的心态是不同的：酒店业主更多地看中的是经营结果，他是从宏观上把握和解决问题；而酒店的经营者由于市场的不断变化和实际的经营压力，则更多地重视经营目标的实现过程，他是从微观上处理问题的。心理预期不同，行为方式就会有所不同

6、，这就需要酒店业主和经营管理者都要站在对方的角度考虑问题，按照酒店的客观发展规律办事，为酒店的长远发展考虑，不要急于求成。（五）：如何减少酒店的投资风险每一项酒店投资就要经营风险、财务风险、又有市场风险。相对于其他行业来说，酒店项目的投资风险更大。因为酒店项目是凭借各种设备设施所提供的服务来取得收益的。而服务这种产品本身具有不可储存性，一旦投资决策失误或旅游市场需求发生变化，酒店产品的销售就会受阻，预期的投资效益就会无法实现，甚至亏本倒闭。因此，只要加强投资的风险管理，进行科学决策，才能降低风险带来的损失，提供投资的经济回报。（六）：如何合理规划酒店项目的投资要

7、求和投资步骤规划酒店项目的投资要求，需要投资者做到三点:首先，是建立严密的投资管理程序；其次，是制定投资计划；最后，是进行投资酒店项目的资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金不足造成半截子工程，影响投资效益。考虑酒店项目的投资步骤时，为保证投资的有序性和有效性，需要确立酒店项目投资管理的程序和方法：步骤一，是项目的预可行性研究。在正式确定投资意向前，进行必要的可行性研究。步骤二，根据投资意向进行可行性研究，要求制定出若干个投资方案以供筛选。步骤三，是逐一筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案。步骤四，是制定详细的投资计划，监督资金合理使用

8、。（七）：酒店经营中如何