浅谈房产项目成本的控制与管理.doc

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1、房产项目成本的控制与管理浅谈房产项目成本的控制与管理陈金豹【摘要】随着国家对房地产调控的加强，房地产的价格战越来越激烈，比较多的房产项目都以成本价出售，利润空间越来越小，所以房地产商对项目成本的控制越来越重视；因此如何有效控制房产项目成本以及如何真实反映项目成本，成为工程造价管理专业人员、房产高层管理人员乃至房产商都非常重视的一个课题。本文通过提出和探讨房产项目的成本控制管理的方法和措施，从而达到提高项目利润的为目的；供大家商讨。【关键词】房产项目成本控制管理措施房地产行业的价格竞争导致利润越来越薄，但行业从业人员包括决策层的思想和管理水平还处在行业暴利时期的思想，房地产在楼价上涨阶段、销

2、售不愁的时候，投资方对投资控制不是很重视，对项目成本控制管理的重视度不够，但是，对于处在楼市紧缩，楼价下跌的开发商而言，成本失控让决策者们头痛，决策者的成本意识薄弱也让具体专业工作者感到苦恼和无所适从；许多项目在拿地前对项目的建设成本没有进行仔细的测算，完全凭投资人的个人思维做出判断；方案设计、扩初设计和施工图设计阶段也未设定限额指标，全权委托设计师进行图纸设计；招标不设控制价，甚至未编制招标控制价，因此即便施工单位串标或抬标也无法应对；建设过程中没有监理动态成本反馈机制，到了整个项目完成的时候，也不知已经发生多少成本和还要发生多少成本，甚至项目完成后大大超出原预期成本目标，还不清楚是什么

3、原因造成，导致决策层要求提供当前实际成本时不知所措。所以如何在既定建设目标前提下控制好建设投资成本是必须要做好的大事。一、建立全寿命周期成本观念，实行全过程成本控制。全寿命周期资金成本是指从项目构思到项目建设投入使用直至项目寿命周期终结全过程所发生的一切可直接体现为资金耗费投入的总和。它包括了项目建成之前的成本，也包括了建成后的使用和维护成本。在房地产开发过程中每个方面都会涉及到资金的流动，因此要有贯穿全寿命周期成本控制理念，从各个环节实行系统的成本全程控制管理；7房产项目成本的控制与管理这个全程控制不仅包含了项目建设的全程控制，还包含了项目建设之后日常使用所需运营成本和维护成本，都应该在

4、前期设计等阶段予以提前综合考虑，而不能到了使用阶段才去控制和处理。二、注重项目前期拿地决策、设计、招标阶段的成本控制，落实各阶段控制重点。根据基本建设程序，工程造价控制贯穿于项目建设全过程，主要包括投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工管理阶段和竣工结算阶段等。设计阶段具体包括初步设计阶段、技术设计阶段和施工图设计阶段。相关资料研究表明，在初步设计阶段，影响工程造价的可能性为75%~95%；在技术设计阶段影响造价的可能性为35%~75%；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性为20%~30%。因此，在项目做出投资决策后，控制项目投资的关键就在于设计阶段，必须对前几个阶段要实行重点管理：第一

5、，我们应对拿地阶段的成本进行仔细的测算分析，一是何时拿地，二是何处拿地，三是拟拿地块的规划如何，四是拟拿地块的方案设计是否有困难，五是地块周边环境如何，六是地质状况如何。第二是设计阶段，包含规划设计、方案设计、扩初设计和施工图设计，要求上述各项设计结果的成本都在控制范围之内，并要求实施阶段不再进行大的调整；在设计阶段，我们必须十分重视并加强技术与经济的结合，从技术上重视设计方案的选择，从成本角度和以往经验严格审查初步设计、施工图设计中的基础形式、结构形式、层高、用材档次及材料规格型号等；并通过与类似工程项目相关指标分析对比，提出节约投资的有效方法和措施；同时要对照概算，严格审查各项费用的组

6、成及合理性，找到可以节省投资而又不影响使用和符合质量要求的措施。第三是招标阶段合同价的控制、设计变更及签证费用的控制、结算审核造价控制等；在招标阶段，应根据项目特点选择不同的合同价款确定方式，对于建设期时间紧的项目可采用费率招标，工程简单图纸清晰的可采用清单报价并进行固定总价包干，预计工程变更大的可采用清单报价固定综合单价合同等等。（一）、抓好前期规划指标和建设标准的深入研究，明确项目定位建设项目在取得规划条件后应组织规划、建筑、结构、设备等各方面专业技术人才进行逐一分析；7房产项目成本的控制与管理一来深入理解规划意图，二来深入分析项目用地周边景观、交通、公共配套、地形地貌和水文地质等条件

7、和用地特征；三来针对目标群体定位和其生活起居健身休闲等需求特点，在项目初步设计前综合考虑项目定位和建设标准，确定建筑布局（形式、朝向、户型组合、高度等）、户型比例、配套分布及功能定位、立面用材（材料、颜色、规格、档次）等等。（二）、选择合适的设计单位和设计团队，通过加强合同管理和行政监督，提高设计成果水平设计单位的选择都必须通过招标。为确保项目设计质量，建设单位须事前对有类似业绩、有资质、有能力的设计单位进行调研，在合作