房地产销售基础知识培训资料2.doc

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1、房产这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价,是指交易双方在正常情况下的成交价格,不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。公平市价又可以说是卖方只按英要求的价格出售，买方只按其愿付的价格购入，卖方认为是最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项交易対己有益而自愿成交所形成的价格。公平市价形成的条件归纳起來有下列七个（a）公开市场；（b）交易对象具备市场性（C）交易双方具备充分信息d）交易双方

2、不受任何压力（e）理性的经济行为（f）适当的期间完成交易（g）正常合理的付款方式B理论价格房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。C评估价格房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对厉地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。在评估市价吋，房地产的评估价与市价有着密切的关系。山于房地产缺乏完全市场，在许可买卖的制度下，专门有估价机构为交易双方提供服务，这利「情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是，山于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同，同一宗龙地产，

3、不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理，必须建立健全估价制度,制定估价技术标准和估价人员的职业道徳准则。一般來说，具有丰富经验的估价人员评估出的价格，较接近于市价。评估价还可根据评估吋采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格，用成本法评估求得的价格称为积算价格，用收益法评估求得的价格称为收益价格。山上可见，需要评估的是客观合理的价格，而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格，这两者又都可能与估价对彖在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所,一个良好的评估价格二公平市价二理论价

4、格2、土地价格、建筑物价格、厉地价格这是一纽•按照厉地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种：十•地、建筑物、房地。方地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。A土地价格土地价格，简称地价。如果是一块尢建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗厉地产中纯土地部分的价格。同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的’‘生熟”程度主要有下列六种：Q）未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费；（b）LL征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平

5、”，通常是指路通、水通、电通和场地平整；（c）EZ做三通一平的十•地（e）己做三通一平以上的开发土地，如己做七通一平的土地。''七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整；（d）在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费（f）已做拆迁安置的城市空地。B建筑物价格建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含英占用的十•地的价格°人们平常所说的房价，如购买一套商品厉的价格，购买一栋别墅的价格，通殆是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。C启地产价格房

6、地价格又称龙地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常'所说的房价。对于同一宗房地产来说：厉地价格=土地价格+建筑物价格土地价格=房地价格一建筑物价格建筑物价格=房地价格一土地价格3、总价格、单位价格、楼面地价这是一组按照方地产价格的表示尬位来划分的价格。A总价格房地产的总价格，简称总价，是指一宗厉地产的整休价格。根据情况不同，房地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为500m2的十地价格,一套面枳为200m2的高级公寓的价格,或一片1也2的十.地的价格，也可能是一•个地区范围内的全部启地产的价格，或者是一国全部厉地产的价格。

7、龙地产的总价格一般不能说明方地产价格水平的高低。B单位价格房地产的单位价格，简称单价。对十-地的单位价格來说，是指单位土地面积的土地价格；対建筑物的单位价格來说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对厉地的单位价格來说，是指巾-位建筑物而积的房地价格°房地产的总位价格可以反映房地产价格水平的高低。认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例，土地单位价格与土地总价格的关系为：土地单位价格=土地总价格-土地总面积山于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同，如我国内地通常采用每平方米地价，香港采用每平方英尺地价

8、（10.764平方英尺合1平方米），台湾采用每坪地价（大约0.303坪和1平方米）。有时土地面积单位还采用亩