买房挑选及技巧-YANGJIE.ppt

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1、买房挑选及技巧目录房地产的基本概念房地产的使用年限买房资金的预算、收益率买房位置的地段选择4123小区环境的优劣比较户型选择、装修预算65一、什么叫做房地产？房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。拥有房地产产权即是拥有房屋的所有权和土地的使用权。房地产的基本概念1新售房源现房期房（楼花）是在完成征地拆迁，规划设计以后尚未建成之际，按设计图纸进行出售的房产。开发商要具备商品房预售许可证。是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。二手房源已经在房地

2、产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。二、商品房的类型商品房又分为新售房源，预售房源，二手房源和拆迁，集资房等。没有产权证的叫小产权房。房地产的基本概念1建筑面积：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积房地产的基本概念1套内建筑面积：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。绿化率：绿化率=绿化总面积÷占地总面积×100%居住用地使用年限商业、旅游、教育用地使用年限工业用地使用年限综合用地或其他使用年限50年50年40年70年房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的问题，到期后在政府批准

3、的前提下，作为业主可以继续缴纳土地出让金而继续使用土地。房地产的使用年限2房款总价的预算准备首付几成根据房价总额和月供能力衡量，首付几成能使月供还款达到最合适的支出，减少经济压力。现有资金自持资金的总额度，能够最大限度支付的金额。税费中介费，契税，营业税，过户，担保等等。最好预留5万左右。月供金额月供一般不要超过月收入的百分之五十以上；过高容易影响生活品质。买房资金的预算、收益率3对于房地产市场的投资者，在投资不动产之前，首先必须要明白自己获得投资回报的可能性，而这其实就是由租金的高低、利率的走向、物业的升值前景这三大因素所决定的，这三者有着一种彼此不可割舍的联动关系。（平均月租金—每月

4、还贷款）×12／（首期房款＋期房时间内的还贷款）。比率越高，说明该项物业投资收益越高。买卖收益率贷款租金收益率买房资金的预算、收益率3（卖出价-买入价-税费）／实付买入金额。短期贷款买卖收益最高。租售比率月租金／售价。国际上通用的合理租售比在1：250之内，超过1：300则很可能沦为负资产。短期投资效益除外。学校医院居住人群小区环境超市商场交通方面0%20%40%60%80%100%42.3%49.8%35%68.3%92.5%98%在购房资金已经确定的情况下，在开始选折合适的地段借用李嘉诚一句名言：地段，地段，还是地段！买房位置的地段选择4交通发达，小区绿化少，生活便利交通一般，绿化或

5、多或少，居家舒适交通欠缺，绿化优，居住度欠佳不同的地段生成的小区环境不同，同样的小区根据地段价位不同。地段决定价值小区环境的优劣比较5首先要看房子的方位，即在小区内所处的位置、朝向、层高，看视线是否开阔，自然景观、人造景观是否优美，采光日照是否充足。其次要看房子的功能空间配置，是否动静分区，干湿分离，满足居住者的生活需求，实现居者舒适、安全、卫生和健康的生活目标。客厅-最小不要小于14平方米，如能达到25平方米较为合适，大于40平方米则不能为工薪阶层所接受。主卧室-面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。起居厅过大不仅易失去温馨感、亲和感，还会自我感觉冷漠、孤独。餐厅-经济性住宅面积

6、不小于8平方米；舒适性住宅不小于12平方米，且有自然通风和直接采光。厨房-不小于5平米为宜，舒适经济性约7平米。卫生间-单卫生间面积不小于4平方米，一边净长不小于1.5米；舒适性住宅相应的指标是4．5平方米。阳台-主阳台进深不小于1．5米，次阳台进深不小于1.2米。户型选择、装修预算6是不是好户型的四大标准一、朝南最佳，北方次之，东西方最次。中国古代紫禁城的建筑是坐北朝南。方向偏角不大于45度。二、动静分区：卧室、书房与餐厅、客厅分在两边，行走路线不重复。干湿分区：卫生间为湿，卧室为干，最好不要门对门。三、层高最好不低于2.8M，太低会显得压抑。天花板的高低偏差不大于2CM。尽量不选着钻

7、石角或者不规则角的户型。四、交通线清晰合理，没有交叉。走廊面积小，户型方正，没有缺角。面积无浪费或浪费小，使用率高。户型选择、装修预算6M1M2户型选择、装修预算6户型图复式结构、跃式结构、错层、平层M3M4塔楼板楼朝南朝北朝东朝北朝南优缺点低层住宅（4层以下）、多层住宅（5－7层）、小高层住宅（8－14层）、高层住宅（15层以上），超过35层是超高层。户型选择、装修预算6户型选择、装修预算6交通规划图宣传单上表明的交通图：所在城市