房地产估价师考试-案例分析.doc

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1、2005年大铁锤在线解答《案例分析》1、大铁锤老师,案例这一门我觉得有点无头绪,复习时都要看哪几本书?怎么看?谢谢答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面上卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？答：（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答

2、道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分；（2）有把握的要点先回答，不要在答题线外答题，否则无分。（3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置；不同的要点不要挤在同一个答题线上。（4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分

3、析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？答：我好像从没

4、说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这本书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆”了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！6、当第三本书与

5、案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本有些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误）7、铁锤老师：新案例书的Ｐ４０的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作

6、为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。8、由于超市生意看好，某公司将其划拨土地上用于超市合法经营的一座四层楼房重新进行了装修改造，并经上级公司批准后在原来的基础上加盖了一层。改造完成后将该物业整体出租，租期三年，每年租金分别为50万、60万、70万元并限定该物业只能做超市使用。合同执行一年后，该市公布了新的城市规划方案，按照规划要求，一年后，该物业所处位置将变成公共绿地，现状房地产将全部被拆除。承租方知道消息后以此为理由提出解除合同，并要求出租方赔偿损失。问：1、出租方是否应

7、承担责任，为什么？2、如果合同继续执行，如何评估该物业的正常市场价值？3、如果规划是5年后拆迁，又如何评估该物业的市场价值？答：这主要涉及合同法、租赁管理办法和收益年限的问题，你看看相关教材章节就知道做了9、我觉得<<估价理论与方法>>中的计算题章节也得看,这是最起码的!<<开发经营>>的计算部分要不要看我就无法把握了!答：对仅参加《案例分析》考试的考生而言，《开发经营》这本书可以不用看了。因为《案例分析》考试大纲中没有针对开发经营的内容，人事部是严禁超出考纲出题的。10、《理论》中案例格式作了大的调整，而《案例》与《规范

8、》中均未有大的调整，请问应按哪咱标准呢？请教大铁锤，（1）在《案例与分析》书中206页的案例中收益法一层、三层测算净收益时为什么不采用租约期内的租金，要用市场客观租金呀，这不是已经出租的吗？（2）在成本法估价中，重置成本的构成是根据实际情况按基本公式加、减项的，如果房地产建成后是自用的，比如办公楼，还要