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1、CDLCHINADevelopment&AssetManagement0天津红星美凯龙购物中心商业评估及发展战略建议书CDLCHINADevelopment&AssetManagement本报告旨在通过项目立地条件,天津市及河东区宏观经济发展和城市规划,零售市场,竞争情况;成功案例的分析研究,初步确定项目之市场定位并拟定初步的业态组合策略•项目解读…….2•宏观经济…….9•竞争对手…….23•项目定位…….67•初步概念…….721目录CDLCHINADevelopment&AssetManagement2项目解读•项目概况•周边情况•交通情况•项目经
2、济技术指标位置津滨大道与东兴路交汇处项目用途购物中心,商业步行街,A级写字楼/酒店和精品公寓地块1地块5占地面积27,300sqm46,200sqm建筑面积118,565sqm229,111sqm容积率4.343.28绿化率4.76%3.90%停车位1,400个1,850个CDLCHINADevelopment&AssetManagement项目解读项目概况项目区位:本项目位于天津市区东部，河东区中部。北至津滨大道，西至琳科东路，东至东兴路，由区域型购物中心、商业步行街、高档酒店、A级写字楼、精品公寓等组成的城市综合体，系天津市首批20项重大服务业项目之
3、一。本报告重点研究购物中心部分。主要指标:地块1及5购物中心,商业步行街,A级写字楼/酒店和精品公寓地块3居住型公寓地块2红星美凯龙和酒店式公寓地块4居住型公寓,商铺和幼儿园3CDLCHINADevelopment&AssetManagement河东区本项目4项目解读位置CDLCHINADevelopment&AssetManagement全聚德雅兰园东兴立交桥5公交站项目解读周边情况家乐福东风立交桥津滨大道CDLCHINADevelopment&AssetManagement雅兰园项目所在6项目解读交通情况•西侧经东风立交桥连接城市核心区•东側东兴立交
4、桥可方便南北部消费者到达本项目,经东兴路可连接河西区•北側津滨大道系连接市区与滨海新区之主干道,使项目具有吸引滨海新区人群的潜力•项目可见性好•北侧居民较易到达本项目,但项目西侧道路被东风立交桥延伸部截断,消费者只能通过人行天桥到达而无法驾车直接通往•南侧津溏路附近人口密集,但项目南部的火车轨道在一定程度上阻碍南向人流到达,而须经东兴路侥至本项目•公交东兴路站和家乐福站紧邻本项目,共18条线路•规划中的地铁4号线东兴路站距本项目约300米(该站点未最终确定)•本项目与小白楼商圈4.4公里,距市政府7公里,距机场9公里,距滨海新区约35公里程林里艺苑里和睦
5、西里红星公寓万和里新津小区和睦北里祥居福苑嘉华园芳水河畔团结北里嘉华里金湾花园雅兰园互助南里嘉华新苑懿德园泰昌西里神州花园长城公寓和静家园万顺里蝶桥公寓大通花园都市亮点芳馨园海赢明居向阳花园林枫花园来安里宫前园美景花园和盛公寓嘉嬉园福泽温泉公寓第六大道直沽园汇贤里荣兴温泉公寓靓锦名居景悦公寓津塘公寓中山门里后台二十七号楼和进里凤麟公寓互助西里前进新里CDLCHINADevelopment&AssetManagement7注：红点为住宅小区项目解读周边住宅分布CDLCHINADevelopment&AssetManagement优势•天津中心城区,属于重要
6、的居住生活区域•地块方正,基地面积大•高密集,大规模项目•可见性高•较易到达劣势•存在阻碍人流到达的因素•周边罕有中高至高档住宅区,居民消费力偏弱•地块四周缺乏商业气氛8项目解读小结CDLCHINADevelopment&AssetManagement9宏观经济•天津市概况•河东区概况CDLCHINADevelopment&AssetManagement天津全市面积11,760.26平方公里。市区面积4334.72平方公里。建成区面积500平方公里。天津市南北长189公里,东西宽117公里,海岸线长156公里。全市常住人口1,176万,其中本市户籍968
7、.87万。人口密度861人/平方公里。城镇人口783.06万人,占全市人口75.11%。人口自然增长率2.19‰（2008年末）。中心城区是指外环线绿化带以内的地区,现有人口420万人,面积371平方公里。包括和平区,河西区,南开区,河东区,河北区,红桥区,以及东丽区,津南区,西青区,北辰区的部分行政区域,是城市的行政文化中心,商贸服务中心。到2020年,人口控制在470万人。滨海新区包括塘沽,汉沽,大港三个行政区和天津经济技术开发区,天津港保税区,天津港区以及东丽区,津南区的部分区域,陆域总面积约为2270平方公里。规划到2020年,滨海新区常住人口规
8、模为300万人,城镇人口规模为290万人,城镇建设用地规模510平方公里。其中,
