浙江金华浦江镇三地块市场研究及土地价值评估_126页_XXXX年.ppt

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1、浦江镇中心河以南三地块土地价值评估浦江镇中心河以南A-1、2号地块浦江镇中心河以南C-1、2号地块浦江镇中心河以南A-3号地块一、地块现状及周边环境二、区域住宅市场分析三、未来潜在供应量分析四、地块指标解析及产品定位五、地块未来产品价格预测六、地块价格评估目录一、地块现状及周边环境浦江镇是由原来的陈行、杜行、鲁汇三镇调整合并而成的一个新建制镇。它位于上海中心城区的南翼，闵行区的东部。西濒黄浦江，与吴泾工业区、紫竹科学园区隔江相望；与浦东新区三林镇接壤；东与南汇区的周浦镇、下沙镇相衔；南与奉贤区的金汇镇毗邻。宗地所处闵行区浦

2、江板块西北部，位于2010世博会辐射圈内。区域概况宗地至闵行中心约12公里，至江浦镇中心约2公里，至地铁8号线约2公里。距离人民广场17公里左右，到上海虹桥机场21公里，到上海浦东国际机场38公里，到沪宁高速公路、沪杭高速公路及上海火车站车程均为30分钟左右，浦江镇还有11．4公里的黄浦江岸线和大治河等发达的内河水系，距关港码头10公里，距上海港码头25公里，距现已启动建设中的亚洲最大集装箱码头一—芦潮港48公里。交通可达区域概况浦江镇是上海“一城九镇”中距市中心最近的一个镇。宗地位置碧海金沙临港新城浦东国际机场人民广场虹

3、桥机场在浦江镇规划中，住宅规划用地分为两块。一块便是规划中的浦江中心镇应量将超过莘庄，设计为意大利建筑风格。另一块位于大治河以北、盐铁路以南，为休闲居住区，约4.2平方公里，规划为中高档别墅区。本组地块就位于浦江中心城区内。本组地块区域概况地块周边道路地块公告号区县地块名称四至土地用途土地总面积出让面积（m2）规划容积率不同容积率地块面积起拍价201001501闵行浦江镇中心河以南A-1、2号地块东至浦秀路,西至浦瑞路,南至江桐路,北至江桦路居住用地A－1地块：6.0136;A－2地块：7.27598A－1地块:5114

4、4.9;A－2地块：67342.7A－1地块建设用地1不大于0.74，建设用地2、3不大于1.6；A－2地块建设用地1不大于0.69，建设用地2、3不大于1.6A-1地块1面积46727平方米，地块2、地块3面积均为2209平方米A2地块1面积62925平方米地块2地块3均为2209平方米56,210201001502闵行浦江镇中心河以南C-1、2号地块东至浦锦路,西至浦秀路,南至江栀路,北至江柳路居住用地，商住综合13.44965134,497C-1地块：建设用地1不大于0.58，建设用地2不大于0.5，建设用地3

5、、4不大于1.6；C-2地块：建设用地1不大于1.41，建设用地2不大于0.77C1地块1、2、3、4分别为47011、20000、2209、2209C2地块1、2分别为57837、400062,500201001503闵行浦江镇中心河以南A-3号地块东至浦秀路,西至浦瑞路,南至江栀路,北至江桐路商住综合用地8.6068186,068不大于1.4442,760地块出让详情三幅地块均呈现长方形，并且是南北长、东西短，整体拼接在一起呈L型。地块较平整，但尚有部分民宅未拆迁，以及还种有部分农田。地块内无自然河道等可利用的景观

6、资源。地块西侧靠近黄浦江，对岸则是闵行吴泾板块，站在地块往西远眺，可清晰看见吴泾板块内的工厂烟囱。因此本地块景观面受到影响。宗地现状地块四至北侧为江桦路，与江桦路一路之隔的便是新浦江城；东侧为浦秀路和浦锦路，道路宽阔，路况较佳；地块西侧为浦瑞路，目前尚未开通。再往西则靠近黄浦江。南侧为江栀路，目前尚未开通。地块SWOT分析二、区域住宅市场分析1、区域市场宏观发展概况浦江板块公寓价格在08年走势相对平稳，但供求严重失衡，这主要是浦航新城--瑞和新苑集中推盘，而受金融危机影响，成交明显萎靡；09年初成交价格跌至最低，均价不到万

7、元，之后受到国家房地产宽松政策影响，价格大幅上涨，09年末高达1.8万元，供求趋于平衡；2010年初两会召开，人们观望气氛浓重，以及房地产政策转向使价格有所下滑。区域住宅市场分析浦江镇板块别墅供求主要集中在09年，受国家房地产宽松政策的影响，使得09年不论是别墅还是公寓均表现的十分活跃；09年9月份供应量较为突出，主要是新浦江城集中推盘，推出近5万方的联体别墅。区域住宅市场分析相邻价格对比与周边相邻板块的住宅价格相比，浦江镇板块房价处在较高水平，整体均价接近2万元，仅次于三林板块。加上目前临近世博会召开，浦江镇板块房价还在

8、上涨之中。【区域及相邻板块价格走势图】市场概况浦江板块区域住宅市场概况2、区域在售个案总体情况本地块一品漫城浦江颐城浦江智汇园万科翡翠别墅新浦江城区域在售项目分布图在售项目分布区域内在售项目规模较大，且容积率较低，以别墅为主的综合社区为主，占地达183公顷的新浦江城（浦江华侨城）则是区域内的标杆项目，该