XXXX年07月铜陵奥莱国际广场前期沟通策划案.ppt

《XXXX年07月铜陵奥莱国际广场前期沟通策划案.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、铜陵奥莱国际广场——前期沟通策划案2012年07月1中国房地产市场进入调控挣扎时期。中国的房地产市场近年来保持着高速度发展势头。不但吸引众多投资者，也引起了国家的高度重视。严厉宏观调控使房地产的发展更加平稳,对住宅的限购政策，必然会使部分资本转移到商业投资。未来谁主导了地区商业，谁就会在新一轮竞争中胜出。铜陵奥特莱斯项目属于现代商业地产；如何有效地利用自身资源——将本项目打造成为铜陵乃至安徽商业地产的亮点？将本项目打造成为多区互动的特殊商业？本项目自持与销售各50%，如何做到利润最大化？如何使开发商得到名利双收？如何利用独特的行销策略—

2、—将本项目产品快速销售完成？在项目的运营中效应最大化？以上是我们努力思考的方向!!!2解读OUTLETS313233343635提纲33783项目自身研判铜陵市场调研项目销售及自持建议项目营销策略项目推广方程式项目商业定位及思考联易盛简介及优势项目组成员及合作方式9我是谁？——解读奥特莱斯4解读奥特莱斯奥特莱斯三大法宝一、品牌，国际国内知名品牌，正品二、低价，1—6折三、方便舒适的环境奥特莱斯是英文OUTLETS的译音，意为出路、出口，最早诞生于美国，迄今已有近百年的历史。奥特莱斯的发展——初期以工厂尾货为主，仓库就地直销店随着这种模式

3、发展，多家工厂将直销店集中一起开设，还是以工厂直销为主成熟后，供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近.直销中心向大型购物中心开始转换。6奥特莱斯可涵盖三种业态首先，是人们熟知的名品折扣中心；第二，是二、三线品牌产品的展示直销中心，即厂家的新品展示与大量的库存处理中心；第三，是中间商品牌。即是将符合某种风格定位的品牌厂家库存集中起来，变为自已的品牌来销售。奥特莱斯已经形成一种品牌，实现三赢消费

4、者——可以在这里卖到价廉物美的商品，享受淘货购物的乐趣，满足购买名牌的心理。品牌生产商——可以在这里进一步培育潜在的消费人群，扩大自己品牌的社会认知度。开发商——也无需在城市中心商业区拆迁，与政府合作共赢，较低成本获得土地。7奥特莱斯消费群分析中产阶级和青年一族，这部分人有较高的收入及较强的品牌需求，但尚不能称为富有，对于商场里的顶级品牌虽有需求经济上却难以承受。奥特莱斯的兴起实际上也是一种生活方式的改变，人们以前只习惯于在市中心逛街购物，而现在的白领因为日常工作压力较大，越发倾向于在繁杂中心之外，享受一种集合了休闲、旅游、购物的生活方

5、式。OUTLETS8奥特莱斯中国经营的机会与问题通过诸多品牌经营，满足消费者需求，与传统卖场错位经营，创立自己独特的经营模式品牌价格高高在上的时代，奥特莱斯全年折扣，对消费者极具吸引力给国际名品厂家提供一个拓展销量，降低积压损耗的空间给名品商家的过级、断码产品找到一个知名卖场，同时解决了与正价销售产品的冲突不会降低品牌档次厂商而言，奥特莱斯既解决了库存的处理方式，同时体面高效，给商家提供了品牌维护与提升的平台生活水平逐步提高，品牌消费增加。名牌价格高，客群较少，传统百货公司打折周期较长，这都给奥特莱斯带来极大的机遇中国的品牌消费属于中前

6、期阶段，消费者有高档商品的消费冲动，但尚不具备真正高档商品的消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了一种可实现的消费模式，9存在问题一进货渠道问题部分商品长期滞销，而一些商品却供不应求，进不到货。和正价商品相比，断码、过季的尾货商品在供货来源上有相当大的不确定性，且国际名品资源离我们比较远，存在运输不便、更替不接轨等问题，货源在时间上难以保证。上海奥特莱斯拥有众多直销厂家，但是其热销产品往往也是难以货柜空空，更何况一些以代理商为渠道进货的奥特莱斯了。二产品的真伪的疑惑假货A货长期大量的存在于市场，消费者对于产品的真伪心存疑惑，普通消

7、费者无法辨别产品真伪。三高档定位和当地经济基础的矛盾目前中国300多家的奥特莱斯，经营突出的屈指可数，无不是处于经济发达的城市。10上海：青浦奥特莱斯品牌直销广场奥特莱斯经营的选址是根据它经营的特性来确定的，它有几个特性，一个是肯定要跟旅游相结合，上海旅游最成熟的在西线，第二个要交通便利，他们选址根据这两个原则，第三个特性就是它必须能跟比较高档的住宅区相结合。上海奥特莱斯位于上海市青浦区。项目周边高速路网发达，紧临沪宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。项目距离市中心约30KM，距离虹桥机场约25KM。11国内品牌服饰、精品箱包、皮具；餐饮

8、国际二线品牌服饰、精品、箱包、皮具；餐饮国际品牌服饰、精品、箱包皮具以品牌划分为三个区，界限明显。对于消费人流交叉循环不利，A区（国际品牌）占据最核心的位置，但不利于人流对项目整体的拉动。12项目参数备注总