名词解释：容积率、楼面地价、基准地价、宗地地价.doc

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1、名词解释：容积率、楼面地价、基准地价、宗地地价　　所谓“容积率”，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。宗地价格＝出让金基数×容积率修正系数＋基础

2、设施配套建设费×容积率＋土地开发及其他费用容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（6层以下）为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区容积率往往大于2，在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价=

3、土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价÷容积率。楼面地价是房价的重要组成部分，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。目前，北京、上海、深圳等一些市场化程度较高的城市，在土地交易时已采用楼面地价的计价方式。业内人士认为，用楼面地价进行土地拍卖是大势所趋，同时也表明一个城市的发达程度。以亩计价已不能直接反映项目开发中的土地成本含量，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性。楼面地价能更真实地反映不同区域的地价水平以及同一区域不同地块的地价水平，易于开发商在竞价时直观地进行价格对比，估算投资成本和投资效益，合理分布应价梯度，更好地规避市场

4、风险。基准地价基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格,是政府公布的指导性价格。　　基准地价含义如下：1．基准期日基准地价的评估期日为：2000年1月1日。2．土地开发程度(1)商业用地：区域“六通”(通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(2)住宅用地：区域“六通”(通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(3)工业用地：(1)一，二，三，四级地：区域“三通”(通水，通电，通路)宗地内“场平”；(2)五级地：生地3．使用年期根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》12条规定，我国城镇国有土地使用权出让最高

5、年限按用途分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)住宅用地：70年4，容积率(1)商业用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工业用地：0.65．土地权利状况有偿使用(出让，转让，出租，作价入股)，无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。该地价标准作为市区土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础,其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格,按成交价格确定。　　对原行政划拨的土地,其土地使用者因转让、出租、抵押土地使用权或以土地使用权作价入股等,且符合省、市有关规定可以补办土地出让手续的,应按宗地评估确定

6、价缴纳级差地租和市政配套费。宗地地价宗地地价是指具体宗地在法定使用年期内的价格。宗地地价由市土地行政主管部门根据拟出让土地的条件和土地市场情况，按照国家和省的规定，组织进行评估确定地价基本概念简介一、基准地价基准地价是人民政府对城镇规划区范围内现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等土地用途分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发２００１１５号）、国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发２００１１７４号）等

7、规定，基准地价由市、县人民政府根据国家统一划定的城市土地等级和规定的地价幅度依法定期确定和公布。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化适时进行调整。基准地价的基本内容，包括分用途、分区域基准地价及其在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系都应当以适当的形式在指定场合或媒体上公布，并接受查询。二、宗地地价宗地地价是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。宗地地价评估是根据评估目的、待估宗地的特点和当地土地市场的状况，选择适宜的估价方法对待估宗地的权益进行分析，评估出待估宗地在某一期