营口东圣广场营销推广策划案之重点.doc

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1、营口东圣广场营销推广策划案之重点项目自身环境及优劣势分析东圣广场总建筑面积3万余平方米，位于营口两大商业中心之一的东升商圈内，并占踞着其地段上的龙头位置。整个商场横向跨度为140多米，纵深60米，由一栋五层高的主楼和左右两栋三层高的附楼连体组成，商场内部设置4部扶梯，可从主楼的一层直接连通二层。从目前的定位来看，整个商场是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的现场商业购物中心，也是该商圈内唯一一个“一站式”综合型的商业场所。1、项目优势：（1）、东圣广场拥有东北地区商业物业少有的休闲娱乐广场，在主楼与两附楼之间，分别存在着两个广场，每个广场的面积

2、在4000平方米左右，整个广场面积就达到了8000平方米，广场有利于形成休闲的购物空间和人气的聚集，同时也能配合市场推广的宣传，建立良好的商场形象。（2）、东圣广场的整体规划及室内空间格局，采用的是源自南方的室内商业步行街的形式。这对营口的商业环境来讲，是具有唯一性的，而且迎合未来商场发展的潮流；（3）、东圣广场占据着营口目前从事商业的最佳地段，且整个地段均属于成熟的商业区，此点给予本案的价值无法比拟；（4）、东圣广场所有商铺的使用率者特别高，基本达到95%，此点在与其他在建与在售商场来讲，是无法比拟的，有着较强的优势。2、项目劣势：（1

3、）、本项目目前的经营定位与商业形态划分存在着严重的问题，与市场的需要较为脱节，整个项目未能形象鲜明的形象个性与其特色，也因此难与其他在售商场形成差异化。（2）、本项目的内部功能划分不明确存在着严重的问题（2）、深港购物商场和本项目同属一发展商，而深港购物由于前期的多方面问题，导致了今日的整体经营状况惨淡，因而对本项目会有一定的负面影响，部分潜在客户对本项目产生出严重的信心不足，持观望的态度；（3）、本项目一层铺面开间窄、纵深较深且面积分割过大，其相应的带来的室内经营环境和格局较差，因此会减弱了商铺投资、经营人士的信心；（4）、本项目前期销

4、售时没有科学的将商铺的销售进行控制，较好的铺面都已经先销售出去，集中留下相对较差的铺面，导致以后的销售将会更困难；（5）、本项目竞争对手众多，存在较大的争客的压力，现阶段的价格策略也存在一定的不利，其商铺的销售单价较高。（6）、本项目未能对独有的商业广场未能得以充分的利用，前期对此的传播力度相当不够，也就造成了市场接受力的相对缺乏。产品竞争力调整策略一、商场定位调整我公司在结合市场竞争态势与本市消费热点以后，将项目定位为：营口市的首座以吸引年龄22——45岁顾客为主，综合吃、喝、玩、乐、购于一体的“一站式”时尚大型商场。项目的目标客户层：

5、以在营口商圈内的各商场经营的商家为主定位支持：随着营口市商场竞争激烈和市民对商场的要求变化，有经营特色、环境特色，迎合市场需求的商场才会深受大众喜爱。东圣广场有别于传统的百货店，综合吃、喝、玩、乐、购于一体，以倡导购物、娱乐、餐饮、休闲等方面的生活潮流方向，个性鲜明，具有独特性，适应营口商场发展的趋势。东圣广场主要吸引营口常住的顾客为20—45岁的青年、中年。对他们的消费分析：营口是青、中年化的城市，20—45岁是营口消费的主力群，也是本项目的消费客户群。他们是家庭的收入的主要经济支柱，有一定的经济基础，对日常生活的花费有着决定权。随着生

6、活水平的提高和外来思想的影响，他们有自己的主见，也比较容易接受外来新潮事物，懂得享受生活，对事物的要求也比较高。本项目相对中档及部分中高档的消费定位符合他们的消费习惯。二、商场规划及经营建议东圣购物广场的体量较大，考虑到购物方便和功能配套，我们在分区方面会使每一层的功能尽可能清晰，走专业的道路，减少不必要的重复，减少人流的交叉，节省消费者的时间。购物中心不仅要商品齐全，设施完善，服务上乘，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动。顾客可以在里面购物、就餐、娱乐。这样就消除了顾客的疲劳，延长了顾客的停留时间。特别有孩子的家庭，可以全家前来，大人购物

7、，孩子玩乐，各得其所，这是目前在营口商圈中许多商场所不能比拟的。通过各种手段整合及利用各种可用资源，淡化和转化目前项目的劣势，深层次提升本项目的档次，建立良好的形象和知名度及认可度，最终使本项目成为营口市的龙头商场。针对项目的现状和可整合的资源提出以下有关商场规划的建议：□商场的经营规划对于本商场的经营规划，应充分的考虑到目前的产品力结构。从前期我们对本项目的了解与分析中我们可以发现，目前商场的整体规划及铺面划分的主要问题表现在一层，一层的铺面普遍存在着进深大的问题，在经营上不易进行铺货与管理，但一层又是本项目在今后销售中的重点对象。因此

8、，在考虑到一层现今问题的基础上，同时结合我们对项目的整体定位，我公司提出了对项目的经营规划进行整体改革的方案，就改变后的经营范围与楼层规划格局如下：楼层区域经营范围一层A区1、新娘广场（以经营