天津国华地产渤海明珠地产项目营销策划方案.ppt

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1、『渤海明珠』营销策划方案四方大泽（天津）房地产营销有限公司2006年12月5日目录第一部分大泽看市场一、天津房地产市场状况分析二、区域市场分析三、竞争楼盘分析第二部分产品规划建议第三部分项目定位一、项目概况二、项目定位（一）市场分析总结（二）项目SWOT分析（三）项目定位问题（四）项目定位（如何解决问题）第四部分销售策略一、销售总体策略二、高档公寓销售策略三、写字楼销售策略（一）写字楼销售阶段（二）写字楼销售方式四、核心卖点的提炼第五部分宣传推广策略及项目包装四方大泽（天津）房地产营销有限公司第一部分大泽看市场四方大泽（天津）房地产营销

2、有限公司一、天津房地产市场状况分析整体上2006年各政策出台后天津的房地产市场还是比较平稳的，究其根本是天津房地产市场近年来保持了健康良性发展态势。从2003年国务院18号文件出台以来，天津在加强宏观调控、保持房地产稳定增长方面已经采取了有力措施，包括增加经济适用房和普通商品房供应量，安排建设比例适当的社会保障性用房等，目前正在外环线周边规划一批新的居住区。这些措施对于保持住房市场供求基本平衡、稳定住房价格有积极意义，是完全符合国家房地产宏观调控总体要求的，楼市过热的现象得到了一定的的抑制。以下将以2006年天津的房地产市场进行详细分析。（注

3、：自2005年8月起国家统计局调整商品房销售面积和销售额统计口径，调整后口径包括期房和现房。本节涉及销售类指标增幅均只作参考）四方大泽（天津）房地产营销有限公司（一）市场综述2006年1-8月份天津房地产市场保持了持续健康的发展。1-8月全市房地产开发投资236.90亿元，同比增长22.6%，增幅较上个月上升了0.8个百分点，但较去年同期降低了3.1个百分点；商品房新开工面积为708.7万平方米，同比增长7.3%，增幅比今年前7个月回落了8.4个百分点；商品房施工面积为2548.7万平方米，同比增长14.51%，增幅比前7月回落0.9个百分点

4、。1-8月全市商品房实现销售额350.27亿元，同比增长27.9%；实现销售面积797.7万平方米，同比长8.56%；商品房的销售均价为4391元/平方米，同比上涨21.9%，但与上月基本持平。从商品房基本面来看，1-8月天津房地产市场供应与需求均保持较快的增长速度，但受宏观调控的影响供应指标增幅有所回落，价格表现平稳。四方大泽（天津）房地产营销有限公司图1：图1.1：2005-2006年房地产开发投资额与商品销售额(单位:亿元)四方大泽（天津）房地产营销有限公司图1.2：2005-2006年房地产新开工面积与同比增长(单位:亿元)四方大泽（

5、天津）房地产营销有限公司图2：2005-2006年商品房销售面积(单位:万平方米)数据来源：国家统计局、CREIS四方大泽（天津）房地产营销有限公司(二)商品住宅市场供应方面，2006年1-8月份天津市商品住宅累计投资165.97亿元，同比增长34.13%；商品住宅新开工面积592.2万平方米，同比增长6.52%；商品住宅施工面积2035.6万平方米，同比增长16.45%。销售方面，1-8月份商品住宅完成销售面积750.3万平方米，同比增长7.15%；实现销售额321.64亿元的，同比增长28.8%。价格方面，1-8月份商品住宅的销售均价为4

6、287元/平方米，同比增长23.4%，增幅与上月持平。从商品住宅基本面来看，天津商品住宅市场供应及销售类指标保持平稳快速的增势，且供应的增长速度高于销售的增长速度。四方大泽（天津）房地产营销有限公司图3：2005-2006年商品住宅投资额与销售额(单位:亿元)数据来源：国家统计局、CREIS四方大泽（天津）房地产营销有限公司图4：2005-2006年商品住宅新开工面积(单位:万平方米)数据来源：国家统计局、CREIS四方大泽（天津）房地产营销有限公司图5：2005-2006年商品住宅销售面积(单位:万平方米)数据来源：国家统计局、CREIS四

7、方大泽（天津）房地产营销有限公司（三）写字楼市场供应方面，2006年1-8月份天津市写字楼累计投资11.60亿元，同比增长81.82%，增幅比前7月大幅提高34.1个百分点；写字楼施工面积131.4万平方米，同比增长22.4%。销售方面，1-8月份天津市写字楼全年累计实现销售面积8.3万平方米，同比下降20.12%，实现销售额5.86亿元，同比下降了8.3%。价格方面，1-8月份的销售均价为7094元/平方米，同比上涨了23.2%，但比前7月下降了5.3%。从写字楼基本面来看，1-8月天津写字楼市场开发持续火热，但销售相对疲软，受此影响，写字

8、楼价格连月下行。四方大泽（天津）房地产营销有限公司图6：2005-2006年写字楼投资额与销售额(单位:亿元)数据来源：国家统计局、CREIS四方大泽（天津）房地产