沈阳市建三地块整合营销推广方案.ppt

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1、724建三地块整合营销推广方案沈阳精诚置业顾问有限公司2007年10月8日我们是．．．一个学习型的专业房地产整合营销公司结合724地区特色的经济市场，做最有销售力的传播推广精诚置业希望与中地海外并肩完美实现724建三项目推广销售实现销售利润的最大化减少资金的时间成本前期市场定位密码解析营销推广策略SP活动终端包装及媒介策略项目命名、SLOGAN及创意表现目录第一部分第二部分第三部分第五部分第四部分第六部分第一部分前期市场定位市场定位A2经济因素市场定位A1政治因素政策稳定延续A3社会因素A4企业自身政局稳定法律法规的完善总体经济发展水平市场需求动态

2、市场竞争动态公共设施的完善教育水平企业资源企业技术企业成本管理市场需求量对住房的需求现有竞争情况潜在竞争情况生活水平724地区综合概况地理位置：大东区二环以外三环以内，行车至二环15分钟行车至市政府35分钟沈阳老工业基地之一，受市场冲击较少。思想相对保守与落后，对区域依赖性强，当地人习惯于安步旧班的生活方式,生活习惯传统、保守.生活配套设施较齐全.24个社区、10所学校、3所医院、以东基为核心的配套企业10个，公益娱乐设施10处，一条商业街，两个大型生活市场。经济发展水平：经济发展水平不高。收入两级分化明显，东基买断职工约3500人，月收入400元；

3、在职职工月收入1000元左右，技术类职工2000元左右。区域人口：7万人左右，5.7万为本地人口，主要是东基在职、离退职职工及家属。家庭结构，以三口之家为主。居住情况：居住条件一般。多为2000年前建筑，形态为多层与平房，人均占有面积低于沈阳市平均水平；宽松住宅户型少，如100平米以上住宅仅100套左右住宅价格：是沈阳中低价房集中区域。均价在3000元/平下。二手房最高售价2500元左右/平米（包含简单装修），民生家园现价在2550-2860元/平米之间其他：对小区物业概念弱；采暖费自05年起由个人承担724地区综合概况区域印象城市聚集程度低，典型的

4、城乡结合部;区域独立性强；交通与市中心的互动交通比较方便配套区域生活配套齐全,但相对低级;区域养生意识强，重视体育配套的投入消费特征缺乏超前消费意识对区域的依赖性消费比较理性、经济性住宅发展基于多年住宅供给不足，市场存在一定空间，大面积潜在地块的威胁，造成潜在竞争压力。724地区特点沈阳经济发展房地产市场分析政策变化小结宏观背景分析00-07年沈阳市GDP增长趋势重工业的改造，世博会的启动，森林城市的入围等等，使沈城经济在05年上半年的国民生产总值超过了04年的总和，增长速度位于全省第一。宏观背景分析——沈阳经济发展宏观背景分析——沈阳经济发展200

5、0年至2005年上半年，我市城市居民人均可支配收入分别为5850元、6386元、7050元、7961元、8924元和4850元。分别比上年（2005年上半年除外）增长9.1%、9.2%、10.4%、12.9%和12.1%。收入增长逐渐加速，呈现良好的增长势头。沈阳居民恩格尔系数情况按联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。由此得出：沈阳居民的生活水平已达到富裕阶段。宏观背景分析——沈阳经济发展2000年---2005年上半年建筑面积、销售面积情况从表上看，04年的竣工面积、销售面积增长额远低于施

6、工面积，这说明商品房市场虽前景比较可观，但竞争将会更加激烈。宏观背景分析——沈阳房地产市场宏观背景分析——沈阳房地产市场2004年沈阳居民购房需求与供给出现矛盾商品房套面积（平方米）居民需求比例（%）供给比例（%）供求差距（以求为基数）60以下14.70.7-14.060—10043.28.1-35.1101—12021.124.9+3.8121—15012.531.3+18.6150以上8.535.026.5宏观背景分析——沈阳房地产市场销售价格指数2000年至2002年上涨幅度并不大，从2003年开始房屋销售价格指数开始大幅度上涨，到2004年，

7、房屋销售价格指数涨幅为15.9%，其中商品房住宅价格指数涨幅为6.0%；二手房住宅价格指数涨幅达到了28.5%。2005年上半年房屋销售价格指数涨幅达到了8.5%，其中商品房住宅价格指数涨幅为6.8%；二手房住宅价格指数涨幅为12.0%。截止2005年上半年房产新政对沈阳房产价格影响不大。国家的宏观调空政策主要体现在金融政策、土地政策、必要的行政政策“新国八条”、“121号文件”、七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》沈阳9条“房产新政”回顾2003-2005年的政策导向，这些政策主要针对“促进房地产市场健康发展，使居者有其房”两方面发生作用。从沈

8、阳房地产发展情况来看,但在一定程度上也限制了投机行为，对市场总体发展影响不大.宏观背景分析——政策变化宏观经