南国奥园南奥悉尼二区营销定位构想至道.ppt

《南国奥园南奥悉尼二区营销定位构想至道.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、凤凰涅槃——南奥悉尼二区营销定位构想致谢：中国奥园地产集团首先，非常感谢贵司各个部门，尤其是营销部门在南奥小资天堂项目上对至道机构工作的大力支持和帮助。通过双方的共同努力，以策略突围，用强效销售执行和精准推广策略，2007年9月22日至10月28日，36天，小资天堂共销售247套，销售总额累计约1.8亿（不含工程款抵扣部分）；2同时，感谢贵司在新项目悉尼二区上，对至道机构的信任。此次沟通，将主要针对悉尼二区的营销使命和定位与贵司交换意见，期待共同探讨。3悉尼二区，凤凰涅槃南奥悉尼二区期待大大超越以往目标人群，大大超

2、越以往产品品质，不仅是南国奥园的收官之作，更是中国奥园地产集团上市后，树立地产标杆的项目；它必须实现南国奥园和中国奥园地产集团前所未有的大跨越，这场战役将是奥园开拓全国战场，具有重要战略性意义的转折点。5继1999年闪亮广州，2001年享誉中国楼市之后，奥园品牌能否升级换代，再次引领中国楼市？如何取胜？如何突围？取决于我们在这场战役中的战略与战术。6明确使命和目标11个月清盘实现上市企业的现金流快速回款保证利润最大化树立企业地产标杆项目，打造品牌项目品牌形象焕然一新企业品牌形象再创辉煌7销售VS品牌，品牌带动销售，

3、销售推进品牌！8从2007年12月--2008年11月，为达成这两个目标我们将打一场精彩的营销战！首先，我们必须看清楚这场战役的形势如何？策略纲领是什么？行动战术是什么？9二、形势研判1、市场形势2、企业形势3、项目形势1、市场形势关于市场形势的十大论断1.1.土地供应逐步放量，楼面地价回稳至今年9月，广州已经供应住宅用地2.12平方公里，国土房管局将争取再多推土地，完成今年计划的4.75平方公里土地供应量。亦即表明在未来的数个月内，按计划将有超过2.5平方公里的土地投入市场。预期在土地供应相对充足、大型发展商纷

4、纷全国性圈地、宏观调控效用逐步发挥的态势下，广州未来的楼面地价走势将平稳发展。121.2.房价整体估值偏高，上涨行情遇冷这一波上涨行情在十一黄金周开始遇冷，具体体现在成交量的和开发商已前所未有的促销手段售楼方面。10月成交住宅总面积为55万㎡，比9月下跌了18%。此外，包括天河区楼价也出现下降迹象。阳光家缘统计数据显示，今年十一黄金周网络签约数据为160多套。黄金周尚且如此，随着经济适用房、限价房以及中小户型的大量涌现，楼市价格要想维持前一阶段的坚挺，更是不容乐观。11月1日，南方都市报头版131.3.秋风起，政策

5、已变，楼市“金九银十”不再9月27日出炉的房贷新政出台至今，放款缓慢、审批缓慢，对第二套房的界定难，使各银行的放贷量锐减。提高首付及提高利率，对楼市是一种致命伤，众多买家无法入市，楼市出现了“真空”。物业税的开征，几乎成为普天之下“征服”高房价的克星。今年10月12日，国家税务总局相关负责人表示，物业税即将出台。141.4.大众购房意欲严重受挫加息与金融信贷收紧，令二次（多次）置业的支付成本明显上升，结合尚未明朗的物业税政策预示拥有物业的过程成本亦将提升。该类型群体（尤其是以投资保值为主要诉求的买家）之购买意欲将产

6、生一定的抑制作用，又或者令部分的资本转投二、三线城市市场。151.5.下半年市场供应，同比环比大幅增加。一些准备在去年下半年投入施工的项目，由于受“90/70”政策要求调整户型，推迟了上市时间，集中在今年下半年陆续上市。今年下半年广州十区商品住宅的供应量达到450万平方米以上（约4.3万套以上），同比增加15%以上，环比今年上半年大增50%左右；货量主要集中在天河、白云和海珠区，珠江新城再度成为热点。161.6.大户型、贵价盘仍占主体由于中小户型大规模上市还需要一个过程，因此，下半年中小户型比例的增幅将不超过10%

7、；从对下半年广州中心城区部分楼盘货量和价格的预测来看，大户型和过万以上的贵价盘将超过50%；因此，大户型、贵价盘仍是市场供应主体。171.7.80%的房子，只有20%的人能买得起房价整体高速上涨，市面难找万元以下的房子。以前购买4000-8000元/平米房子的人被市场边缘化，已经无处觅房；只有20%的人才能买得起市场上80%的房子；市场竞争将加剧，营销大战的争夺，将相对集中在这20%的人身上。181.8.项目的竞争力主要集中在对优势资源的整合随着市场竞争程度的加剧和目标人群的集中，创造与提升楼盘附加价值是支撑价格走

8、势的策略要素。而附加价值升级的突破方向，则主要集中在对优势资源的整合。与对地段、合作资源、人群、营销手法等方面进行充分整合，提升项目价值。191.9.品牌力与资源力成为企业竞争主题以招标、拍卖为主的土地交易方式令中小型发展商获取土地的难度加大，楼市的竞争越来越集中在大型发展商的圈内。因此，以品牌、资源为核心的竞争模式将成为房地产企业的主流。20楼市秋风起，市