君临城邦营销推广方案.ppt

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1、君临城邦项目整合营销思路君临城邦项目组2014年6月营销分析营销分析市场分析客户分析本体分析产品价值分析/市场研究宝鸡现有在售别墅项目三个（本案、龙庭山水、轩逸兰庭），待售项目两个（龙泽·御景南山、宝鸡院子）。龙廷山水轩逸兰庭宝鸡院子本案御景南山产品价值分析/市场研究【龙廷山水】为宝鸡较早开发的别墅项目，项目占地363亩，主要产品类型为联排、独栋，产品面积区间为266—650平米，主要产品类型为三联、四联、五联别墅、独栋别墅。其中一期129户已售罄，现在主要推售为二期207户，其中已售111户。现有销售动作主要为家宴，即宴请一期、二期成交客户，推介老带新政策。属于宝鸡首个别墅项目

2、，客户前期关注较多，因其产品设计理念较早，客户接受度较低，客户成交周期较长，养客时间由2个月到2年不等。小区实景项目沙盘楼体立面联排效果产品价值分析/市场研究【龙廷山水】405.13平米395.6平米产品价值分析/市场研究【龙廷山水】主推户型图产品价值分析/市场研究【轩逸兰庭】为国中置业开发，项目总占地230亩，规划建筑面积123000平米，规划建设530户。该项目自身配套较为完善，建设有儿童体验馆、高尔夫球场、汽车电影院等配套设施，同时规划有沿街商业。但因其交通不便，同时市政管网尚未修通，客户咨询意向不高。该项目通过气已建设配套设施吸引客户到访，同时积极树立政府招商引资项目形象

3、，吸引客户投资购置。该项目处于前期咨询阶段，有确定户型介绍，目前对外报价6000元/平米。项目沙盘叠拼户型营销分析市场分析客户分析本体分析产品价值分析/本体分析项目规划用地面积：14.1347公顷总房源数：1372套，（合院124套，住宅1268套）分期开发：项目开发从南到北分为3期，合院组团分两期，住宅为三期。容积率：？绿地率：50%（？）合院一期合院二期合院二期住宅三期会所配套产品价值分析/本体分析发展区域物理价值产品价值：绝版资源产品价值：首席+景观+私属空间稀缺资源城市未来核心居住区域；绝版产品设计，低密人文社区。产品属性合院风格御制景观全优户型物业服务超大赠送面积合院别

4、墅，首席创作，高舒适度和私秘性，多元化业态贵胄社区未来核心居住区域，城市别墅首席力作产品价值分析/本体分析心理价值收藏占有人文情结不可复制的产品收藏城市豪宅席位的占有奢华遍地可寻，珍贵只在君临城邦，传统富豪的大家族情结满足产品不可复制，人文情怀沉淀底蕴，精神属性树立独一无二产品价值分析/本体分析SWOT分析1、合院别墅，宝鸡市场仅此一处，没有之一。2、低密物业形态，超高利用率，超大赠送面积。3、户型设计符合需求，区域划分明确，完全人车分流。4、合院别墅、洋房组团，整体定位高端，区别普通住宅。5、渭河一线河景资源、千渭湿地公园区域景观，城市生态居住区。优势1、地段不占优势，距离高新

5、CBD，市区有一定距离；2、区域城市配套（商业、教育）不足；3、无明显山、河、公园等景观资源私属占有；4、项目体量较小，内部景观配置不足；劣势1、直接竞品项目（龙廷山水）现房呈现，对客户有一定分流；2、宝鸡市整体房地产供过于求，市场疲软；3、宝鸡客户区域归属感较强，项目所在区域尚未形成居住氛围，客户具有一定抗性。威胁1、区域发展优势明显，客户对发展的趋势认知明显，居住向东，成为城市发展共识。2、高新周边企事业单位较多，有一定客户基础资源；3、政府重点招商引资项目，支持配合程度较高；4、产品类型区别于区域项目，产品差异化明显。机遇营销分析市场分析客户分析本体分析产品价值分析/客户分

6、析自2014年5月项目正式面向市场以来，共计到访客户135组，以下是根据客户到访情况分不同系列对客户情况进行的分析总结。到访客户以东高新、西高新区域最多，占比分别达到69组、18组。这与项目前期宣传相关，本项目2014年5月在东高新片区做过产品巡展，登记客户较多。客户获知渠道渠道较为分散，因前期项目宣传渠道较为狭窄，一楼展厅成为客户主要获知途径，65组占到48%，团购宣传主要为周边厂矿企业单位团购高层客户。针对客户获知渠道单一，后期需要根据客户情况相应增加推广渠道。1、来访客户分析产品价值分析/客户分析到访咨询客户主要关注户型为85-95㎡小两室、105—115㎡小三室、230平

7、米合院。别墅客户能够接受总价为150万—240万。针对该情况，对于项目定价应该基于市场情况，客户二次装户后进行详细定价。1、来访客户分析产品价值分析/客户分析咨询本项目客户职业最多为个体户、企事业单位职员。其中个体客户主要咨询为合院组团。后期根据企事业单位、私企客户圈层需要持续跟进做客户圈层活动来吸引客户。客户关注最多的三个问题为项目价格、开盘时间、社区配套。1、来访客户分析产品价值分析/客户分析自2014年5月项目正式面向市场以来，共计来电咨询客户111组。客户获知途径中户外广