金港湾尚城地产营销方案.doc

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1、金港湾.尚城金港湾.尚城项目营销策划报告2010年7月12日第55页共55页金港湾.尚城序言本策划思路基于对本项目的资源整合，通过对乳山市区域市场的深入评估及对异地销售区域市场目标客户群体的切实把握，综合进行“三点一线”的适度包装，运用“差异化”营销手段及创新的市场推广手段，建立完善的营销执行体系，旨在解决本项目的营销推广工作：l整合项目资源，完成对乳山市区域市场的调查评估，解决本项目的市场基本点。l通过一系列的视觉识别系统及传播系统，提高本项目在威海市区域市场及东北、华北、西北市场的层次和品牌形象，并运用整合市场推广手段达到一定的区

2、域市场占有率。l建立、提升本项目在华北、东北、西北区域市场的完善通路及营销终端。l通过科学的市场调研手段，专业的整合能力，创新的立意策划，强劲的执行力操作，切实为本项目最终赢得华北、东北、西北的区域市场，最大化实现销售利润，塑造品牌形象，为后续项目开发建立良好的市场基点。第55页共55页金港湾.尚城目录项目定位对项目进行深度分析，明确把握项目的市场定位，确定目标客户群，准确有效地进行信息传达。一、项目概况二、周边配套三、项目优势点及市场机会分析四、项目劣势点及市场障碍分析五、项目市场定位1．形象定位2．户型装修设计定位3．配套设施定位

3、4．物业管理定位5．功能配套定位6．价格定位六、目标客户定位分析1．目标群体的收入定位2．目标群体的区域定位3．目标群体的年龄定位第55页共55页金港湾.尚城1．目标群体的置业目的定位2．目标客户的心理取向定位营销推广提出针对本项目的创新营销体系，制定切实可行的营销计划，并有针对性地进行定向营销。通过有效的广告手段，富有创意的广告形式，确保有效的广告到达，最大可能的提升开发商及产品形象，以争取最大的销售业绩。一．项目的营销策略项目营销策略部署概述（一）策略组合1．入市策略2．定价策略3．付款方式4．推广主题5．促销策略（二）阶段推广计

4、划1.销售准备期2.销售导入期3.销售促进期4.销售成熟期5.尾盘促销期第55页共55页金港湾.尚城（三）项目的广告包装物业包装1.展示工具售楼书住宅使用说明书展板建筑模型宣传单张2.推广费用计划推广费用计划推广媒体建议及费用安排现场包装1.现场售楼处2.工地围墙3.样板房二．项目的销售执行销售组织1．销售人员组织2．销售人员培训3．销售人员上岗销售实施1．销售技巧第55页共55页金港湾.尚城1．销售程序销售注意事项第55页共55页金港湾.尚城项目定位在项目运作上要树立一个整体概念，整体运作，分期开发。一、项目概况 开发商：占地面积：

5、315971.62㎡建筑面积：398498.15㎡（㎡+㎡）容积率：1.26构成：栋数车位数会所商业面积㎡建筑密度：%绿化率：%总户数：2448户(整个小区总计)二、周边配套交通情况：周边交通外围交通医疗设施：银行、邮电：文化设施类：饮食娱乐设施：商场/超市、农贸市场：三、项目SWOT分析第55页共55页金港湾.尚城l项目优势---S1.社区整体规划新颖，体量大，户型设计合理。2.高性价比的产品竞争力。3.价格上主动性较大。4.整个乳山银滩初成规模，在威海已有一定知名度，会逐渐树立起宜居社区的形象，有利于提高产品的附加值。5.小户型的

6、产品定位，有望填补市场空白，避开与竞争对手正面接触。6.与周边物业相比，建筑配套标准高档（太阳能热水、框架结构等），是本项目的一大卖点。7.本项目产品层次分明，多层、小高层、别墅都有，户型丰富，选择余地较大，涵盖的客户层面大。产品自身的品质优秀，内部基础设施配套较为齐全。8.规模大较大，容易聚集人气使其旺盛，居家氛围浓厚。由于是同一开发商开发，便于管理，易于提供周到齐全的服务，而且由于本项目的规模优势，在项目开发、物业管理等方面均可取得规模化效益，从而降低成本和业主负担，避免物业管理等费用过高的弊端。9.小区自设商业配套齐全，包括三星

7、级大酒店。10.建筑的生命在于建筑与周边环境包括土地、气候、人文等各个方面的和谐统一，本项目简约优雅的风格更容易满足不同品位人士的居住需求。11.由于户型小，房子总价低，能够有效减轻客户的付款资金压力。12.独到的营销策略可以构成本项目的一大优势。13.管家服务性社区的开发理念能够赢得更多消费者青睐。14.公司的渠道建设致力于异地市场开拓，对本项目销售有一定的支撑。第55页共55页金港湾.尚城l项目劣势---W1.距离乳山市区、威海市相对较远，没有小区至市区的公交班车线路，交通便利程度较差。2.周边配套设施匮乏，缺乏商场/超市、集贸市

8、场、娱乐等基本生活配套设施。3.项目现场效果太差，整体规划没有做好，影响观瞻。现场包装、售楼处的装修与接待能力都有待于提高。4.规模较大且异地销售，易突显人气不足。本项目规模较大，需要最大限度减少空置率的问题。建议：针对