关于土地开发模式的探讨(修订).doc

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1、关于土地开发模式的探讨（二）一、土地开发模式概述通常所说的房地产开发分为一级开发和二级开发。一级开发：一是有一个权属转移的过程，如通过农地征用、收购等实现权属国有（国有存量建设用地不涉及）二是毛地变净地、生地变熟地。即通过农地征用、地上物拆迁实现净地，进行市政基础设施的建设和投入实现熟地。土地一级开发的目的，是要达到出让条件，以备二级市场出让。二级开发：二级开发是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以

2、转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。二、土地一级开发的模式详解由政府主导的运作模式优点：土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下，可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务；缺点：其主要缺陷是政府自筹土地开发资金的压力较大，土地储备机构需要投入的人力较多，开发效率受到制约。企业主导的运作模式优点：这种模式能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。能够促成二级市场的摘牌拿地，由于在一级开发中具备了土地成本定价、对规划及地块的熟

3、悉程度等优势，及与当地政府的深度合作及默契，使得其他开发企业在类似的土地竞争中“望而却步”，所以往往在二级市场拿地的成功率很大。风险分析：K政府信誉风险目前法律相比较，政策具有不确定性的特点。目前土地一级开发并没有统一的规范，各地一级开发协议不尽一致，可能发生由于一任领导的更迭，或许由于上级出台与该政策相冲突的文件，或许由于利益的驱使导致政府不诚信等，都会导致作为土地一级开发合同依据的政策的变化，或者导致土地一级开发合同项下某些利益的丧失。由此，土地一级开发合同开发商的利益就得不到相应的保障。2、项目管理风险土地一级开发往往会涉及到征

4、地与拆迁安置等相关事项，征地环节一是面临农用地转建设用地审批的困难，二是农民征地补偿成本带有巨大不确定性。而拆迁安置又是土地一级开发较大且不可预知的风险，拆迁安置是否能顺利实施，，将是土地一级开发合同履行的又一大风险。3、土地一级开发投融资风险与土地二级开发相比较，土地一级开发周期长、资金需求量大。随着《土地储备管理办法》的实施，政府土地储备机构的融资空间大为改善，但一般土地一级开发企业融资依然困难。土地一级开发商垫资时间比较长，征地、拆迁安置需要大笔资金，在这种情况下，开发商若没有雄厚的资金保障或有较强的融资能力，势必面临资金断裂的

5、风险。4、地产市场风险介入土地一级开发的企业有两种选择，一是与当地政府协议投入、利润分成。二是通过一级开发介入便于二级市场拿地。当地土地供应过多或者房地产市场不景气时，土地出让价格过低甚至流标，可能会影响土地一级开发商收回投资；另，致力于土地一级市场拿地的企业如遇到土地出让竞争激烈而自身资金实力不够的情况，也将面临无法实现通过土地二级市场拿地的风险。政府和企业并存的模式：目前各城市土地一级开发单纯的政府主导模式已很少见，更多的是政府与企业并存的模式。企业采取与政府签订合作协议的方式或合作成立第三方公司，在资金投入与利润上分成的后台约定

6、，在前台职能及程序上是以具有收储资格的单位进行。通过土地一级开发的参与和运作，谋划二级市场拿地。与企业主导模式不同的是，这种政府主导模式下的企业土地一级开发的行为大多数得不到本地法规的支持，属于灰色地带，对此政府与企业形成一定默契。%1.总结通过以上分析，我认为我们釆取与政府合作成立公司的模式是可行的，既能保证土地一级开发的顺利进行，又便于二级市场拿地，同时企业利益能得到可靠保证。在运作过程中需要注意的问题是与政府合作时的信誉风险。