荣欣大厦市场推广简报参考.doc

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1、市场推广简报一、市场个案1、精武大厦：（1）项目概述：本项目位于东宝兴路、四川北路。公共交通方便，商务楼集中。生活、医疗、教育商业配套完善，且集中于四川路沿线附近。今年年底交房。（2）产品分析：本案总共有28层，裙房7层，只有独立一幢。两梯四户，房型为四房两厅、三房两厅。得房率75%属于商住较高一类。销售情况良好，只剩六套。（3）价格分析：楼层差价20元/层M，朝向差价：东西100元/M、南北200元/M。单价范围：5220元/M—5840元/M；总价为：84万—96万。物业管理3.05元/M天

2、（办公），1.5元/M天（住家）（4）客户分析：主要购买者以办公为主要用途。以外贸公司，外地公司，私人企业、国企办事处为主，客户以中小面积需求为主。（5）销售情况：销售率为90%。产品的楼层、朝向去化较均匀，2、虹口商城（1）项目概述：本项目位于虬江路、四川北路。公共交通方便，商务楼集中。生活、医疗、教育商业配套完善，且集中于四川路沿线附近。与今年年底动工集中绿地隔街相望。（2）产品分析：1—7层为商业裙房。8—22层为商住。面积85.23—233.41平方米，北向以小房型为主,面积从85.23

3、—96.41M；南向房型123—169M。五梯12户，得房率75%。（3）价格分析：南北差价1000元/M，单价5310—6800元/M朝向面积单价范围总价套数配比南向86.516300—668054.5—57.713887.55089.835160—538046.3—48.342101.615180—534052.6—54.242123.816360—673078—83137.5127.166340—671080—852615132.336350—672084—88.9137.5151/157

4、6450—6800101—10221169.636370—6690107—113137.5北向85.235250—568044.7—48.42660153496.415310—568051.1—54.72615134.026430—649086.2—86.942151.09/1576450—6680100—10121178.786314—6480112—11421南北233.416460—6760150—15726151516178.786489—6644116—11821（4）客户分析：以在四

5、川北路经商的外地人士为主，以商住两用为主。以私人业主为主。（5）销售分析：Ø朝向分析：朝向剩余总套数销售率南198878北96085南北72875合计3517680Ø面积分析：面积M配比%剩余套总套总价销售率86—10141.5%117344—5886%123—13431.9%115678—8972%151—17811.7%621101—11873%22314.9%726150—15775%合计100%3517682%一、市场分析1、优势（1）区域：Ø四川北路是悠久人文历史名街Ø与黄浦区市级商业

6、中心联系紧密，自身商业繁荣度较高。Ø为迎接APEC会议，四川北路沿线棚户区将大规模改造成集中绿地。将改善沿街景观现状。Ø四川北路商业服务半径，涉及苏州河以北各区。对周遍各临界区域，有次一级市中心的服务作用。Ø区域配套齐全集中。Ø公共交通线路：徐家汇方向——游10人民广场——18路中山公园——21路杨浦方向——874路普陀方向——47路（2）供需：四川北路沿线商务楼数量有限，等级不高。（3）产品可塑性强，结构灵活2、劣势（1）四川北路商业区域等级层次不高，缺少集中办公氛围（2）商住两用办公楼影响自

7、身的办公品质（3）缺少纯办公楼的物业管理、硬件配套。（4）相临商务区域：曲阳商务中心、四平路溧阳路商务区，对本案有分流客户的威胁3、机会（1）内外销商品房的并轨制，扩大了市场的需求量，提高了市场的购买力。（2）四川北路景观规划将提高其商业品质，增加市场吸纳力。（3）四川北路办公楼供给量有限，需求趋势被看好。（4）四川北路商业价值、人文价值、区位价值前景看好。二、产品分析：1、房型：（1）面积配比（6—20F）房型面积朝向套数配比1/2/187.51南1511%2/2/192.96西157511%

8、55%108.66西1511%115.21南1511%120.45南1511%127.34南1511%3/2/2147.5北154511%33%151.8北1511%152.14北1511%（1）朝向配比朝向房型面积套数配比总面积金额南1/2/187.51450.51156011%44%1312.656757.653.72/2/1115.211511%1728.15120.451511%1806.75127.341511%1910.1西2/2/192.96201.62153011%22%1394