中集荆门掇刀项目策划提案XXXX0401.ppt

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1、中集（荆门）福熙港湾项目营销策划提案经过调研沟通，项目基本定位和营销攻略已经初步形成前言:市场抢占点、品牌突击、推广布局、围点打援、特供产品出奇制胜，针对福熙港湾项目的分析和攻略思路，让项目在15年市场中呼之欲出。本方案将根据就推广方式、概念定位、产品附加值烘托、客源拓展等执行细节进行重点诠释，以上兵伐谋之术，实现精准营销之道。谋全局——整盘定位和基本策略这是一个优势与硬伤并存的地块,这是一个让人喜忧参半的项目.在周边项目都在卖产品、拼价格的时代,如果无法迅速让产品在市场上形成认知,我们如何取得优异的营销业绩?我们的思

2、维模式--------出位这是一个卖产品、拼价格的时代,我们期望通过另外一条途径让市场认识我们的产品,然而首先自我剖析必不可少,首先先来看看我们所处的市场环境和自身问题所在.想要出位,先要了解我们所处的市场环境这是一片充满诱惑的沼泽,有的人在这里找到自己的金矿,有的人却失去了憧憬的自由!政策环境2014年10月29号，荆门市关于促进全市房地产市场持续健康发展的实施意见正式发布实施，这一意见包括六个方面的措施，又被人们喻为“荆六条”。一是支持合理住房消费，二是完善住房保障体系，三是加大金融支持力度，四是完善土地供应机制，

3、五是优化房地产发展环境，六是加强房地产行业监管。政策环境2014年到2015年中国房地产行业如同坐上过山车，此起彼伏，从中央政府的“冷漠”再到地方政府的“百般挣扎”终于在2015年3月30日权威部门出台330新规。政策环境2014年荆门楼市举步维艰，纵观全城可以说这一年量价齐跌的一年，这一年也是荆门楼市最冷的一年。荆门1-9月份新开工面积荆门1-9月份去化面积分析荆门1-9月份销售均价分析单位：万平单位：万平单位：元荆门1-9月份销售套数分析单位：套掇刀区在售项目分部图尚品·尚城金银天下云中仙居凯旋帝景葡萄园银河项目青

4、果园银河大厦荆门国际广场金象广场昊天·上水城洋丰·西山林语锦绣华庭天鹅山庄新世界香格里拉公兴·城市领域恒泰华庭锦绣紫荆城碧桂园楚荣首府凤凰城嘉顺利·凯旋湾凯信·凯旋城佳信·壹号公馆城市春天亿达花园十里春晓民心苑润丰园飞扬·新天城星球·欧洲城邦富兴园·名都馨城大汉龙城朝晖御苑长龙·中央公园楚天城荆门大家装锦绣·豪庭荆门家天下荆门东宝区在售项目有19个项目，在左图上可以看出东宝区项目的主要集中在象山大道板块、长宁大道板块、以及月亮湖北路板块。荆门掇刀区在售项目有21个项目，在右图上可以看出掇刀区项目主要集中在虎牙关大道板块

5、、深圳大道板块、区政府板块、高新区板块、生态公园板块。区位价值荆门高新区板块，对接掇刀区域，全面融入荆门发展荆门碧桂园碧波春城楚荣首府凤凰城宜洋汽车后市场本案发展定位：荆门高新区隶属于国家级高新技术开发区，本区域吸纳了格林美、中航及中集在内的进100家世界及中国500强企业入驻。这也全面铺开荆门高新区的国际化发展步伐。项目规划本项本目荆门高新区迎春大道以北，位置207国道边上。本项目总占地面积5491.1㎡；总建筑面积10207.7㎡；容积率为1.7；绿化率为33；其中住宅建筑面积为67306㎡；商业建筑面为4286㎡

6、；其他配套建筑面积为6438.2㎡.SWOT分析鉴于本项目位置及其区域属性分析本项目优势、劣势、机会、威胁分析1本项目依托中集品牌为本项目营销发力2本项目连带企业内部员工福利住房为的项目开发3开发商具有较强的品牌和营销意识，区别于本地开发商。1周边具体了很多大型企业在后期销售上可以借势2周边待开发项目居多，本案率先出击，抢占市场3从整体环境来看，本项目周边需改善客户较多。1、房地产大环境不稳定，国家频频出台调控政策，主要针对投资型产品，部分消费者持币观望态度加强。2、本项目与大其他区域项目跨度加大，没有任何的借势。1地

7、段偏僻，地处城乡结合部，周边配套设施缺乏。2项目原为荒地，周边环境差。3项目周边无山无水，无任何景观价值，需自己营造。4本区域并非荆门市的重点规划方向，市政工程较少。Weaknesses劣势分析Opportunities机会分析Threats威胁分析Strengths优势分析营销使命如何在市场及项目本身优势殆尽的情况翻转营销困局营销使命界定在现有开发条件下，以利润最大化实现为目标秉承精工品质，打造区域住宅社区，传承精品开发的品牌形象利润需求品牌形象需求&1、确立目标我们怎么看这个项目2、行动方案企划策略演绎与行动报告达

8、成共识正式進入提案定位策略我们怎么看这个项目？换句话说，如何看待这个市场、精准定位打赢这场战争项目形象目标：打造区域内延续中集品牌的品质标杆这是我们既定的项目形象目标，也就成为企划包装的方向我希望能找到那只苹果从客户需求入手，贴合其喜好并填补其所缺，此为营销包装得思路导向。让我们看看究竟如何才能打动客户？找到苹果前，需要CHAPT