浅谈城中村形成原因及改造.doc

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1、浅谈城中村形成原因及改造来源：资源网作者：韩斌 李笠发布时间：2008.07.01   “城中村”指在我国特有的土地所有制和文化背景下，伴随城市郊区化、产业分散化以及乡村城市化的迅猛发展，为城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落，是乡村一一城市转型不完全的、具有明显城乡二元结构的地域实体，这种现象是我国实行的城乡二元化管理制度在城市化进程中衍生的产物。   自改革开放以来，随着经济的发展和社会的全面进步，城市建设不断加快，城市规模也在日益扩展，城中村也得到了迅速的发展，目前在许多大中城市中都普遍存在着城中村的现象。城中村的存在和发展同时给社会造成了极大的负面影响

2、，严重地阻碍了城市化进程，城中村问题也因此成为了各地城市政府急需解决而又难以解决的突出问题，成为许多专家和学者关注和研究的社会课题。   1城中村的问题   城中村的弊病表现在经济、社会、文化、景观、环境等多个领域，主要包括以下五个问题。   1.1 人口密度过高   目前，我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面，由于户籍制度和城市住房制度的限制，外来人口只能将租赁房屋作为解决居住问题的主要方式；另一方面，城中村的房屋租赁价格远远低于城市商品房，更诱使外来人口向城中村高度集中。   1.2 建筑密度过大，布局混乱，影响了城市空间规划的科学性、层次性

3、和完整性   受经济利益的驱动，村民随意搭建增建房屋，城中村建筑楼挤房密，高低参差不齐，空间布局混乱。有的城中村建筑密度达到7O％以上，甚至达到9O％，“握手楼”、“贴面楼”、“一线天’现象十分常见。乱搭、乱建，严重破坏了原本村庄空间结构的自然和谐，机理混乱，空间结构与城市严重冲突，整个发展建设呈现无序状态，影响了城市空间规划的科学性、层次性和完整性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤为明显。另外，这些地区土地使用性质混乱，建筑物布局随意、混杂，随着时间的推移将对城市空间规划产生越来越大的负面影响。   1.3 市政设施不足，公共服务设施

4、欠缺，环境质量差   目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空间(包括绿地)缺乏，环境质量低下，市政及公共配套设施不足。大部分城中村的道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。房屋高度无序，水、电管线混乱，煤气管道不通，在消防、抗震、抗台风等方面存在隐患。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足．建筑质量不高。由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。   1.4社

5、会治安混乱   私房出租的巨大收益，造成城中村不少原居民游手好闲、无所事事．成为“四不青年”(不耕作、不学习、不经商、不做工)；大量的外来人口主要集聚在“城中村”．外来人口数量远远超过了原住村民。外来人口膨胀．暂住人口过多、人口构成复杂、素质较低，加上出租屋分散、隐蔽、无人管理，同时缺乏有效的监督管理，城中村往往成为犯罪嫌疑人的隐匿处、边缘人群的聚居点，带来突出的社会治安、计划生育等问题。“城中村”正在演化为城市的一种“亚社区”．成为城市中社会治安多发区域。   2 城中村的土地利用现状问题   2.1 城中村占用大量土地资源，管理混乱。   城中村大多处于城市中心地带

6、或次中心地带，占用了大量的城市建设用地，具有丰富的储量土地资源。但是，这些“城中村”基础设施不足，环境卫生、生活服务等公共配套设施不完善，居住生活环境“脏、乱、差”现象严重，成为城市最大的卫生死角。更令人担忧的是，消防、抗震、防盗等方面存在着严重的安全隐患，危及居民的生命和财产安全。其后果严重影响城市文明程度和城市现代化的水平提高。   2.2 土地产权关系不明，权属界定不清   一般来说，这部分土地涉及若干集体土地所有权单位，而由于现行法律对农村集体土地所有权主体的概念设定模糊，在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分

7、配上的不均。   按照我国现行《宪法》、《民法通则》和《土地管理法》，城中村土地所有权属于镇、村、社集体经济组织所有。但在实践中，镇农民集体经济组织并不存在，村农民集体经济组织缺位，社是农民群众性自治组织，不具备行使农村土地处置的权力，从而造成城中村集体土地所有权主体严重模糊。另外，城中村的上地往往涉及若干个集体土地所有权单位。在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分配上的不均。   2.3 土地使用权流转混乱，土地利用管理不规范，扰乱了国有土地市场秩序。   由于城中村集体土地所处位置的