东方建设_哈尔滨红星湖度假区项目物业管理方案_121页.doc

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1、东方—红星湖度假区物业管理方案一、整体设想1-21.1项目情况11.2实质物业管理服务1-2二、管理模式3-122.1管理架构3-62.2工作流程7-82.3信息反馈渠道8-92.4控制方式9-102.5物业管理要点11-12三、管理服务人员配备13-143.1各类人员数量及文化素质要求133.2人员来源及岗位配置133.3管理处项目经理14四、培训15-164.1培训计划154.2培训方式154.3培训目标15-16五、物质装备计划17-215.1物业服务人员住房175.2管理用房175.3管理处配备需用品情况17-21六、管理预算22-286.1说明226.2收入项

2、目226.3支出项目23-276.4收支盈亏情况286.5增收节约措施28七、物业维修基金的管理方案29-32112/1127.1物业维修基金的使用程序29-317.2物业维修基金的管理程序31-327.3物来维修基金资料的保管327.4小结32八、管理制度33-1118.1公众制度33-498.2单位内部岗位责任制50-718.3管理运作制度72-1318.4考核制度132-138九、档案的建立和管理139十、质量标准及实施措施140-14110.1实施措施14010.2标准承诺141十一、社区文化活动142-144十二、便民服务项目145-15012.1无偿服务14

3、512.2有偿服务146-150十三、服务质量的控制体系151-15413.1总则15113.2质量记录控制151-15213.3内部质量审核程序153-154十四、红星项目物业发展建议155-158一、整体设想1.1项目情况红星湖旅游度假风景区是东方建设集团投资开发的旅游地产项目，东方红星湖项目坐落于群山环抱的阿城区东北部，距离哈尔滨市区四十多公里，三面环山，峰峦起伏、景色怡人。占地面积为17.3平方公里（含水面面积4平方公里）。度假区建设主要利用红星湖现状与周围地区的自然风景资源，将山、水、林、路、景统一规划，建设112/112完成哈市周边首家大规模的旅游度假区。该

4、项目一期建筑面积12.7平方米将于2011年12月交付完工，区域内由别墅、联排别墅、美食广场、商业楼宇等组成。为进一步配合发展商的招租、销售，改善住户的生活环境，提高物业品牌和开发商的信誉，东方物业管理有限公司将承担该项目物业管理服务，并致力为发展商、业主及使用者提供国家级的专业物业管理经验、知识及配套技防手段，提高物业管理运作质量，力创精品物业。1.2实质物业管理服务「红星湖旅游度假风景区」的物业管理操作服务，主要有以下基本任务：1）执行土建维修任务2）执行装饰保养任务3）执行供电系统的保养任务4）执行给排水的保养任务5）执行保安任务6）督导空调保养任务7）督导电梯保

5、养任务8）督导绿化保养任务9）执行防火系统的保养任务10）执行红星湖项目特色的物业管理服务11）执行红星湖项目范围内的清洁任务12）执行红星湖项目范围外建立社区关系任务13）执行管理员工宿舍的任务14）执行贵宾接待及接送任务15）执行物业管理物料储存及使用任务16）执行空间使用规划任务17）执行车辆进出限制任务18）执行节省能源任务19）执行改养工程任务20）执行物业管理水平检讨任务21）执行紧急程序的任务22）红星湖项目内部管理（行政人事、财务等）对于红星湖项目的物业管理，应该达到国内一流的物业管理水平。体现酒店式服务、环保概念、信息化、专业化的现代管理模式。工程保维

6、系统及内部质量审核标准，除参考有关惯例和规范外，主要按ISO9002国际质量保证体系的要求和国家物业管理国优的标准进行。在物业管理交接工作后一年左右，达到哈市优秀物业项目标准，并进一步努力获得省级和国家级优秀物业管理项目的证书。二、管理模式112/1122.1管理架构红星湖度假区人员架构表（总编制：73人）项目经理（人）技术员（12人）安管领班（4人）安管员（24人）人客服外业（4人）品质员（2人）客服内业（2）人出纳（1人）维修主管（2人）客服主管（1人）安管主管（2人）会计（1人）经理（2人）经理（1人）经理（1人）工程部（15人）行政人事、财务部品质部（5人）物业

7、部（38人）助理（1人）保洁部（15人）外保9人、内保6人工程部说明：以上人员配置为预计年底前交工A、B两个住宅区域、商服、美食广场及后续交付的商业、旅游配套、高尔夫、主题旅游村、飞行基地等项目的全面考虑，即时，将根据实际情况进行相应加减调整。人员架构表（编制：15人）工程部经理（1人）配电总值班、电气维修主任（1人）暖通维修主任（1人）112/112弱电工（1人）值班电工（4人）万能工（2人）暖通工（4人）电梯工（1人）备注：实行24小时值班，即配电房、空调班采取2班制。白、晚班有暖通、配电值班各2人；万能工、电梯工、弱电工长白班，加上